（第2回）司法書士が語(yǔ)る
「土地活用で知っておきたい司法のルール」

第2回目は、借地権についてです。

「借地権」とは、土地を賃借する権利で、土地の所有者（地主?賃貸人）が土地の使用および収益を借主（借地人?賃借人）に対してさせることを約束し、賃借人が賃貸人に賃料を支払うことを內(nèi)容とする契約をいいます。

なお、借地権は、1.舊借地法上の借地権 2.現(xiàn)行借地借家法上の借地権 3.定期借地権の3種類あります。本コラムでの借地権は(3)を除いて解説します。

この「借地権」、実務(wù)的にはとてもやっかいで取り扱いの難しい権利です。
もともとは、土地を借りる権利なので債権であるにもかかわらず、法的に強(qiáng)力に保護(hù)されているため、実質(zhì)的に物権化しているといわれています。

歴史的には、1873年（明治6年）7月に地租改正法が成立したことを契機(jī)に、土地の私的所有権が認(rèn)められて行くことになり、土地の賃貸借契約（借地契約）も一般化していきます。賃借人は、賃借権設(shè)定登記することで不動(dòng)産の譲渡があった場(chǎng)合の新所有者に対しても賃借権の存在を?qū)澘工扦⒕@続して賃借することができる（民法605條）というのが原則ですが、特約のない限り、賃借人は賃貸人に対して登記請(qǐng)求権を有しません（大判大正10年7月11日民録27輯1378頁(yè)）。借地権の法的保護(hù)が弱かったため、賃借人がお金を出して建物を建てたのに、賃貸人（地主）から追い出されてしまう事件が頻発してしまいます。

そこで借地権保護(hù)のため、法整備がなされ、現(xiàn)行法では、借地権はその登記がなくても、土地上に借地権者が登記されている建物を所有するときは不動(dòng)産の譲渡があった場(chǎng)合の新所有者に対して対抗力が認(rèn)められる（借地借家法10條1項(xiàng)）ことになっています。

また、賃貸期間の更新や、借地権を譲渡したり、建物を建替える場(chǎng)合には、賃貸人（地主）の承諾が必要ですが、地主に正當(dāng)事由がなければ、原則として借地人は契約を継続できます。

街を歩いていると時(shí)々見かけると思うのですが、「何故こんな駅前一等地に老朽化した木造建物がたっているのだろうか？」と思う方も多いと思います。
それは、この借地権が関係している可能性があります。
借地権は強(qiáng)力な権利なので、価格の目安（借地権割合）が定められています。
都市部だと、土地価格の7～8割が借地権価格となっていることが多く、仮に地主が借地権付建物を買取るとなると、これを捻出しなければならないことになります。

また、借地権の賃料は一般的に固定資産稅と都市計(jì)畫稅の2～3倍程度といわれており、都市部の土地が本來もっている価値からすると安すぎる賃料のケースが多く、地主の泣き所となっています。
一方で、借地人からすれば、建物を建替えたり、借地権付建物を売卻したりするには承諾料が必要なので、実行できずにいたり、なかなか売れずにいたりして、結(jié)局そのまま凍結(jié)された狀態(tài)となり、さらに借地人に相続が発生して、借地権付建物が複數(shù)の相続人の共有物となって…という悪循環(huán)となり、せっかくの一等地がやっかいなものとなってしまうことがあるのです。

事例1

土地をAとBが2分の1ずつを共有している。
借地権付建物をCとDが2分の1ずつを共有している。
解決するにあたり、法律上どのような方法があるだろうか？

1．共有狀態(tài)の解消方法

共有物分割請(qǐng)求：共有物分割によって共有の不動(dòng)産の共有狀態(tài)を解消することができます（民法256條～262條）。
具體的には以下の3つの方法があります。

1. 1.現(xiàn)物分割：土地を持分比率で分筆し、AとBそれぞれの土地にする。
2. 2.価格賠償：例えばAはBに、CはDに価格相當(dāng)額を支払って持分を取得する。
3. 3.代金分割：AとB、CとDがそれぞれ同時(shí)に第三者へ売卻して、持分相當(dāng)の売買代金を得る。

事例2

土地をAが建物をCがそれぞれ単獨(dú)所有であったとします。
都市部の一等地であれば、土地建物が合わさった完全所有権となれば、この土地の価値（例えば、10階建て20戸のワンルームマンションが建設(shè)可能）は飛躍的に増大することになりますが、AもCもお互いに譲れません。
どのような方法が考えられるでしょうか？

2．借地権の解消方法

地主Aも借地人Cも金銭的に良い結(jié)果となれば売卻する意向があるのであれば、これは一緒に処分し、飛躍的に増大する利益をシェアすれば良いわけです。
具體的には、LLP（有限責(zé)任事業(yè)組合契約）という方法が考えられます。
Aが土地の所有権をCが借地権付き建物をそれぞれ出資して、有限責(zé)任事業(yè)組合契約を締結(jié)します。このときAとCは最終売卻価格をどういう割合で得るのかを自由に決めることができます。またLLPは法人ではなく組合の一種なので、法人稅が課稅されないので、いわゆる二重課稅を回避することができます。

またAとCだけでは売卻価格などがうまくまらないような場(chǎng)合は、不動(dòng)産の専門家Zを報(bào)酬相當(dāng)割合となるべく一部現(xiàn)金出資する組合員として受け入れ、売卻価格について一任するというやり方も一考に価するのではないでしょうか？