不動産投資マーケットにバブル化懸念

2015年（平成27年）1月1日以降の相続から、相続稅関連稅法が改正され実質増稅となった事をご存じの方は多いと思います。それらの詳細につきましては他に譲るとして、今回は相続稅対策に不動産投資が有効である事についてお話します。

現在の日本社會で暮らす多くの人は長生きするリスクを抱えて生活しています。その理由は、家計に占める収入が労働のみに頼っており、権利収入を何一つ持っていない事にあります。そこで、権利収入を得る事ができる不動産投資を始める人が年々増えています。

この事自體、超高齢社會に突入している日本社會にとって望ましい事ではあるのですが、同時に専門家として懸念も感じています。
一つは、ここ數年に渡る不動産投資マーケットにバブル化懸念がある事です。2013年から始まったアベノミクス政策に伴う不動産価格の上昇、同年9月に開催決定された2020年東京オリンピックに伴う都心部や灣岸エリアの不動産価格の上昇、また、ホテル不足に伴う都心部のホテル物価格の急上昇、2015年1月に改正された相続稅の実質増稅、そして2016年に史上初めて実施されたマイナス金利と、ここ數年間における不動産投資マーケットにはかつて無かったほどの追い風が吹いている狀況です。
そのような中、特に相続稅対策としての不動産投資マーケットには、元々不動産業者だった會社、増稅を期に異業種から參入してきた會社、信託銀行その他銀行など、ありとあらゆる企業が続々と參戦しており、投資対象としての収益不動産物件情報を誰でも簡単に取得できるようになりました。

相続稅の圧縮効果だけに目を向けない

もう一つの懸念は、相続稅対策として不動産投資を検討する場合、相続稅の圧縮効果を高くする事（相続稅を少なくする事）ばかりに目を向けてしまい、不動産投資の本質を見失ってしまうという事です。不動産投資の本質とは、労働収入から権利収入へと収入の屬性を変える事にあり、その最大のメリットとは、今の仕事や生活その他諸々の社會的環境を変える事なく、労働収入とは別枠で権利収入を得られる事です。

つまり、購入しようとする収益不動産は、その物件単獨で利益を出せなければならず、具體的に言えば、その不動産を人に貸す事によって得られる家賃収入から物件維持コスト（管理費、修繕積立金、固定資産稅、公租公課、賃貸管理手數料など）や毎月のローン返済を差し引いて手元にお金が殘る不動産でなければ権利収入を得る事はできません。萬一それがマイナスになってしまうような不動産を購入してしまうと、権利収入を得るどころか、労働で得たお金で購入した不動産の赤字部分を補填するといった本末転倒な事になりかねません。
冷靜に考えれば誰でもこの理屈はわかるのですが、相続稅の圧縮効果を高くする事（相続稅を少なくする事）ばかりに目を向け、わからなくなってしまわないよう、このような落とし穴はご注意いただきたいと思います。

ポイントは財産評価基準

これらのリスクをしっかり把握した上で、相続稅対策としての不動産投資テクニックにおいて押さえておきたいポイントは、「財産評価基準」です。

相続稅を計算する場合、被相続人（亡くなった人）が殘した財産（資産や負債）を、國稅庁が定める財産評価基準に従って一つ一つ評価します。このうち故人が殘す資産を種類別に分類すると、その多くは「現金等」「株式等」「不動産等」のどれかに分類されます。財産の評価の仕方は、それぞれ異なります。

具體的に以下のような決まりがあります。

例えば現金で1億円殘すより、その1億円で収益不動産を購入したり、元々所有している土地に収益賃貸住宅を建築したりした方が、相続稅計算上の財産価値は減少（相続財産の圧縮）し、相続稅額について何の対策も打っていない時に比べれば減少（相続稅額の圧縮）します。

ただし、これらは相続稅対策に不動産投資を活用する上での基本に過ぎず、具體的な効果については、ご家族構成、相続人の數、資産や負債の有無等により結果が大きく変わる可能性もありますので、善は急げ！とばかりに慌てて不動産投資をする前に、まずは稅理士等の稅の専門家に個別に相談されます事を強くお勧めします。