6回にわたり、土地活用に必要なデータを取り上げ、事例などを交えながら、データの読み解き方、使い方、収集方法などを解説していく第5回目。今回はアパートローン金利についてです。
今回も取り上げるすべてのデータは、一般公開されている（インターネットがあれば誰でも入手できる）ものです。本コラムの中では、それらを分析してグラフや表にしていますが、読者の方も興味があればアクセスして、その元データを見ることができます。

賢い借り方とは？

土地活用として賃貸住宅、商業施設などの賃貸経営を行う際にほとんどの方が、公的?民間金融機関からお金を借りて行います。
借り入れで賃貸経営する場合の投資総額は、土地価格を考慮しなければ、建物価格＋付帯設備価格＋各種諸経費＋借り入れ（ローン）の利子分ということになります。

いうまでもありませんが、ローンの利子総額は、ローン金利と借り入れ年數により決まります。賢く借りて、総額を少しでも少なく抑えることが重要になります。「利子の総額は金利と年數で決まる」と述べましたが、金利は低ければ低いほどいいに越したことはありませんし、年數が短いほど利子額は少なくなります。
しかし、それが投資の観點で「賢い借り方か」とは一概にはいえません。長く借りて、キャッシュフローをよくする方が、不動産投資では良いとされているからです。

「金利は低い方が良い」と誰もがそう考えますし、「史上最低水準の今が、一番の借り時」という金融機関のアナウンスは、よく聞かれます。しかし、「いまが一番の借り時」を見抜くことは、なかなか難しいものです。

金融機関の調達金利の違いが金利の違い

では、どんなところに注目すれば、ローン金利の動きが見えるのでしょう？
金利の組み立てを大雑把にいうと、

金融機関の調達金利＋リスク上乗せ分（貸し倒れ等）＋金融機関の諸経費＋金融機関の利益

で表せます。

後ろの3つの部分は大きな変化はないですから、金融機関の調達金利の違いが金利の違いとなります。
調達金利は、日本國債金利、長期プライムレート、短期プライムレートを見ていると大筋が見えてきます。

図1:10年物國債利回りの推移

10年國債利回り：日本銀行HP、TOPIX：東京証券取引所HPより作成

図1は、2007年から2016年末までの10年物國債の金利です。ちなみに、執筆時（2017年2月15日）の金利は0.09％でした。2016年年初からのマイナス金利政策導入の時には、日銀の國債大量購入のためか、國債金利がマイナスになりました。
例えば、「10年後に1萬円もらえる券（國債）をいま、1萬100円で買う」という狀況だったのです。これが、國債金利がマイナスという狀態です。これに合わせて、ローン金利も下がりました。ちなみに、國債の金利は、財務省のホームページに掲載されています。

例えば、「10年後に1萬円もらえる券（國債）をいま、1萬100円で買う」という狀況だったのです。これが、國債金利がマイナスという狀態です。これに合わせた狀況で、ローン金利も下がりました。

図2:各種金利の推移

基準割引率?プライムレート：日本銀行HP、都市銀行住宅ローン：各金融機関HP、
長期國債：財務省HP、フラット35：住宅金融支援機構HPより作成
○賃貸住宅融資：繰り上げ返済制度無しの場合

また、ローン金利（変動金利）は、図2に記載されている短期プライムレート、に連動しているようです。短期プライムレートに先に述べた3つの項目分を上乗せして、例えば短期プライムレートが1.5％だとすると、そこに1％乗せて2.5％が店頭での金利で、そこから提攜ローンと稱して引くという仕立てです。
短期プライムレートは、日銀のWebサイトから知ることができます。

ローンの返済がどれくらいなのかは、専用のサイトがあり、そこに借入金額、年數、金利、固定金利か変動金利か、などを入力すると簡単に計算できます。
いくつかサイトがありますが、一例として、住宅保証機構株式會社のWebサイトをあげておきます。

簡単に検索できるので、これから土地活用を行う方や借り換えの検討をされている方は活用してみてはいかがでしょうか。