2016年の不動(dòng)産市況は、2015年後半に失速しかけた市況が、2016年1月下旬のマイナス金利政策発表によって持ち直しが起こり、概ね前年からの高水準(zhǔn)を保つことになりました。
しかし、実需マンションは高値が続いており、夏以降売れ行きは芳しくないようです。

2017年予測(cè)の為の現(xiàn)狀分析（2016年12月時(shí)點(diǎn)）

円安狀態(tài)が続いています。2016年11月初旬は100円～103円程度だった?jī)谣丧胂鄨?chǎng)はトランプ氏が新大統(tǒng)領(lǐng)に選出され、強(qiáng)気な経済政策を行う見(jiàn)通しとなり、またFRBも順次利上げを行うことを示唆していることから、この傾向は2017年中、続くでしょう。2016年12月15日（執(zhí)筆時(shí)點(diǎn)）で、117円となっており、1カ月強(qiáng)で、10％以上も円の価値が値下がりしました。
それに伴い株価は上昇を続けています。円安の影響と年末上昇が相まって、このところ年初來(lái)最高値が続いています。しかし、企業(yè)業(yè)績(jī)が好調(diào)という訳でもないのに上昇をしていることから、日経平均は年度內(nèi)（2017年3月）、もしくは梅雨前頃（2017年6月）には、2016年半ば頃の1萬(wàn)6,000円～1萬(wàn)8,000円の範(fàn)囲に収まると思われます。

不動(dòng)産市況は、微妙な様相を呈しています。
マンションの新規(guī)販売は苦戦しており、割安なマンション用地や事業(yè)用地が減少。土地仕入れの難航が続いています。
その一方で投資用不動(dòng)産の販売は好調(diào)で、土地活用受注も好調(diào)。不動(dòng)産市況は奇妙な二極化の様相を示しています。
金利は超低金利が続いているものの、わずかずつですが上昇の兆しが見(jiàn)え始めてきました。
投資を促し経済活性化を目指すために、日銀は國(guó)債購(gòu)入を依然として進(jìn)めています。それがどこまで続くかによって、事実上、今後の金利を決めます。

図1：住宅価格指數(shù)　1993年6月～2016年9月

出所　財(cái)）日本不動(dòng)産研究所

住宅の市況をデータで読み解く

一般財(cái)団法人日本不動(dòng)産研究所が公表している住宅価格指數(shù)は、中古マンションの取引事例をもとに算出している指數(shù)です。
東京の指數(shù)を見(jiàn)ると、昨今の不動(dòng)産市況の盛り上がりはミニバブル期（2005年～2008年）を超えようとしており、価格の天井感がうかがえます

2013年からのいわゆるアベノミクス以降だけをフォーカスすると下図のようになりますが、これを見(jiàn)ると、2015年年末～2016年の初めにかけての失速感が伺えます。

図2：住宅価格指數(shù)　2013年1月～2016年9月

出所　財(cái)）日本不動(dòng)産研究所

データで読み解く2017年の土地活用?不動(dòng)産市況の予想

不動(dòng)産市況は全般的にみると、橫ばいからややネガティブな狀況になると思われます。特に都心を中心とした高値推移地域のマンション市況は、ネガティブな動(dòng)きになるでしょう。しかし、投資用不動(dòng)産の市況、土地活用の市況はあまり落ち込むことはなく、わずかにネガティブな狀況か橫ばいとなるでしょう。
注目すべきは、金融庁の動(dòng)きです。1月からアパートローンが過(guò)剰警戒され、金融庁の監(jiān)視が強(qiáng)化されるようです。
例えば、ローンの審査狀況で優(yōu)?微妙?不可の3分類(lèi)に分けていたとして、「微妙」のカテゴリーの融資について、ローン審査が通らないものが出てくる可能性があるかもしれません。

土地活用としての賃貸住宅を含めた貸家の新築著工數(shù)は、2016年の1年間で41萬(wàn)8,000戸（前年対比プラス10％）となりました。
2017年は、アパートローン審査の行方次第で、地方都市や郊外部で落ち込みを見(jiàn)せるかもしれません。
一方、大都市部では、賃貸住宅の需要はあるものの、土地（遊休地）活用ではない、土地と建物セットの新築賃貸用住宅の供給が減るかもしれません。賃貸事業(yè)に向いた土地が減ってきていることも、業(yè)界內(nèi)ではいわれています。
こうしたことを踏まえると、2017年の貸家の著工數(shù)は、2016年を少し下回り39萬(wàn)戸～40萬(wàn)戸あたりではないでしょうか。

一方、不動(dòng)産投資家の物件購(gòu)入意欲は収まりそうにないことから、區(qū)分不動(dòng)産投資物件の高値圏推移は続くでしょう。それに伴う懸念材料は、貸出金利の行方です。10年物國(guó)債の金利が上昇し始めているなど、いくつかのローン金利上昇懸念が見(jiàn)え始めているので、慎重な姿勢(shì)が求められる局面といえます。
2017年は不動(dòng)産投資?土地活用の転換點(diǎn)となる可能性が高まってきています。金利?金融庁の動(dòng)きが最重要ポイント。そして、データで示すことは難しいですが、個(gè)人的には、株価の行方が大きく左右する気がしています。