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賃貸住宅経営において最も身近で、大きなトラブルと言えば、何と言っても賃借人との間のトラブル、中でも賃料の滯納問題でしょう。

1.賃借人が破産した場合

賃貸住宅経営をしていると、時として賃借人が破産し、弁護士から通知が來たり、裁判所から破産手続開始決定の通知が來たりした経験があるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般に、破産手続とは、過大な債務を負擔し、支払不能の狀態に陥った債務者が、裁判所に破産手続の申し立てを行い、裁判所から債務者に代わって財産管理?処分を行う破産管財人（通常は弁護士）が選任され、その破産管財人の下で、債務者の財産の換価処分が行われ、債権者に配當を行うと共に、債務者が個人の場合には、併せて免責決定がされるというものです。
通常の破産手続は、債務者自らが申し立てを行う自己破産であり、自己破産の場合には、債権者に対して、申し立て前に、代理人弁護士から自己破産する旨の連絡をするか、もしくは、申し立て後に裁判所から、破産手続開始決定が送付されることが多くなります。
そのため、賃料の滯納があれば、オーナー様にも一定の連絡がありますが、滯納が何もなければ、通常は破産手続が開始されても特別連絡はないのが一般的です。

賃貸借契約では、賃貸人は賃借人に目的物を使用させる義務等を負い、賃借人は賃料を支払う義務等があり、相互に一定の履行義務を負っている関係に立ち、このような契約を「雙務契約」といいます。
破産法においては、このような雙務契約については、破産管財人が、賃貸借契約を存続させるか、解除するかを選択する権利を有しており、その判斷如何によって、賃貸借契約の帰きすう趨が決定されることになります。
しかし、破産手続の実務においては、破産者の住居の為の賃貸借契約については、上記の破産法のとおり処理がされる訳ではなく、賃貸借契約について破産管財人が判斷せずに、実質的には破産手続から切り離し、賃貸借契約はそのまま破産者の契約関係として引き続き存続する運用が取られます。そのため、オーナー様に対して、破産管財人から賃貸借契約を解除する等の通知が來ることは原則としてありません。なお、この場合、賃借人がオーナー様に対して有する敷金返還請求権についても、同様に破産手続から切り離されることになります。

この場合に、オーナー様から賃借人の破産を原因に、積極的に契約解除をすることができるかといえば、殘念ながらできません。一般的な賃貸借契約書では、賃借人の破産は解除原因と定められているかと思いますが、実は、単に破産をしたからという一事をもって解除することは裁判例上できないとされています。もっとも、賃料不払いを原因とする解除まで制限される訳ではないので、賃料の滯納があれば、それを原因に、賃貸借契約を解除することは可能です。
もし、賃借人に賃料の滯納がある場合には、破産手続の中で債権屆出をすることになりますが、個人の破産手続では配當されることは稀ですので、配當による回収は期待できず、敷金と相殺せざるを得なくなるでしょう。
なお、當然のことながら、保証人等がいる場合には、破産手続にかかわらず、保証人等に対する請求は何ら制限されるものではありませんので、保証人等から回収することも有用です。

2.賃借人が行方不明となった場合

賃貸住宅における賃借人の滯納が続いており、連絡をしても全く繋がらず、入居を確認するために賃貸物件に確認に行ったところ、賃借人のポストはチラシでパンパンになっている、電気メーターを見ても全く回っていない等住んでいる様子が見られず、失蹤している可能性がある場合があります。
この場合、まずは、連帯保証人、緊急連絡先、家族等に連絡をして、賃借人の所在及び連絡方法を調べます。それでも何の手掛りもないまま放置をしていると、第三者に賃貸できずに家賃滯納がたまる一方となりますし、セキュリティ面からも問題となりますので、早急に明け渡しを行う必要がでてきます。
この時、どうせ連絡が取れないのだから、合鍵で物件內に入って、強制的に明け渡しを実行しようと考えるオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、法的手続を経ることなく、物件內から賃借人の荷物を搬出し、廃棄することは、違法な自力救済として許されません。
やむを得ないような場合に限って、例外的に自力救済が認められることもありますが、原則はそのようなやり方は違法であり、きちんとした法的手続を履踐する必要があります。

具體的な法的手続としては、訴訟を提起することにより、賃貸借契約の解除と、物件の明け渡しを認める判決を受け、これに基づき強制執行を行うことにより明け渡しを実行することになります。この訴訟手続では、相手方の所在は分かりませんので、訴狀の送達は公示送達と言って、裁判所の掲示板に掲示することにより行われます。このように、賃借人が失蹤してしまった時は、費用と時間を要することとなるので、連帯保証人にその負擔分を求め、本人の所在が判明した時は、請求をすることとなります。

自力救済は原則違法であると説明しましたが、急迫の危険が生じているような場合、例えば、明らかに可燃性の高い物が放置されており、火災防止のためにはその除去が急務であるような場合には、例外的に自力救済も認められることがあります。
この時、賃貸借契約書上、このような例外的な物件內の立ち入り等について、詳細に要件を定めて、その立ち入り方法等まで具體的に契約書上規定し、そのような立ち入りについて同意書を別途徴求しているような場合、上記例外の判斷について、相対的にハードルが下がる可能性があります。また、少なくとも物件內に立ち入ることだけでもできる可能性もありますので、そのような條項は、ぜひ賃貸借契約書に盛り込んでおきたいところです。
いずれにしても、原則的な法的手続を履踐するにしても、例外的な措置を講ずるにしても、弁護士に相談し、法的な賃借人の所在調査を実施した上で、しかるべき手続を講ずることをお勧めします。

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