空き家の分類

住宅?土地統計調査によると、住宅は「居住世帯のある住宅」と「ない住宅」に分かれます。「居住世帯のない住宅」の中で、建築中の住宅等を除いたものが、「空き家」カテゴリーに分類されます。その空き家は、以下の通り4分類されます。

1. 1）別荘などの2次的住宅
2. 2）賃貸用住宅の空室
3. 3）売卻用の住宅
4. 4）その他の住宅

「その他の住宅」が最もイメージしやすい空き家です。同統計の説明では、「1）～3）以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤?入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など」となっています。要するに「使われなくなっている、あるいは、すでに使っていないけれど、長期にわたり放置されている」ということで「長期不在の空き家」と呼ばれて、社會問題となっています。

どの都道府県が長期不在の空き家が多いのか？

どの都道府県が長期不在の空き家が多いのか？どの都道府県に「長期不在の空き家」は多いのでしょうか？
図1は、都道府県別の総住宅數に占める長期不在の空き家の割合を示したものです。データは、現在最新の平成25年データです。ちなみに、この時の空き家総數の日本全體での割合は13.5％です。
赤く示した鹿児島県、高知県、和歌山県の3県では10%を超えています。つまり、住宅全體の10%以上は長期に使われない狀態になっているということです。次に割合が大きいのがオレンジの15県で7.5％以上となっています。
一方、5％未満は東京、大阪、愛知、福岡、沖縄等大都市中心の9都府県で、これら地域では、建物の新陳代謝が進んでいる様子が分かります。
これら大都市部では、もし使われなくなった住宅があったとすれば、解體して再建築されたり、売卻されたり、リフォームをして別の用途で利用されたりといった新陳代謝が行われているということです。

図1

総務省「平成25年住宅?土地統計調査」より作成

地方都市の賃貸住宅の需要はどうなる？

このように「長期不在の空き家」が増えているのは、人口減少の進行だけが理由ではなさそうです。大都市部では、「長期不在の空き家」の割合は少ないですが、その一方で人口減少県ではその割合が10%を超えています。つまり、地方における過疎地域が広がっていること、その背景にある大都市への人口移動が加速していることが大きな理由のようです。
現在、日本の人口の半分以上は東京、大阪、名古屋エリアに住んでいます。大都市への人口流入は加速するばかりです。また、地方においても中心部への人口移動が進んでいます。その結果、多くの地方都市の中心地エリアにおける住宅地地価が上昇しています。ご承知のように都道府県単位では、地方の人口はこの先大きく減少していきます。これからの30年で20%以上減少する県も珍しくありません。さらに、人口減少が進めば、地方都市の中心地への移動が加速すると思われます。大都市に出るのはためらいがあり地元にいたいけれど、より便利な中心街に住みたい、そうした方が加速度的に増えると思います。
このように考えると、「地方都市の人口が減ることで、賃貸住宅の需要は先細りする」というのは、県単位で考えれば、正解かもしれません。しかしその一方で、地方都市においても、中心部、住宅地が広がる周辺部などは、逆に、今後賃貸住宅需要が高まると思われます。