首都圏での分譲マンション賃料が2017年以降上昇

賃貸住宅関連企業の方と話す際、最近よく話題に上るのが、「2017年以降、高級分譲マンションの賃料が高止まりしている」ということです。特にファミリータイプで家賃30～50萬円相當の分譲マンションの引き合いが多いといいます。また、タワーマンションなどの人気物件が出ると客足が早く、賃料の指値もほとんどないようです。

図1：分譲マンション賃料推移

※ 賃料データは、東京カンテイのデータベースに登録された分譲マンションの「月額募集賃料」を行政區単位に集計?算出し、m²単価に換算して表記。
※ 集計対象はファミリータイプのみ（専有面積30m²未満の住戸、事務所?店舗用は除外）。

（株）東京カンテイ「分譲マンション賃料」より作成

図1は東京カンテイ社が公表している分譲マンション賃料の推移です。これを見ると首都圏での分譲マンション賃料が2017年以降上昇しているのがわかります。

背景には、中古マンション（あるいは新築マンション）を購入しようとしている方が、現在の高値を敬遠して購入するのを控えているということがあります。ファミリータイプの物件を購入しようとすると、一例ですが、2013年頃に坪単価300萬円前後だったマンションの価格が、現在は400萬円を超える水準になっています。標準的なファミリータイプ70m（2約21坪）で換算すると、6000萬円臺だったのがいまや8000萬円を軽く超える狀況ですから、購入を控えるのも無理はありません。
逆に、分譲マンションを所有していた方々が、現在の高値を理由に買値よりも高い値段で物件を売卻し、別の分譲マンションを賃借している例も多いようです。中古マンション?新築マンションとも、価格上昇は止まる気配ですが、下落の気配はあまり見られません。もうしばらく首都圏分譲マンション賃貸は好調が続くのではないでしょうか。

一方、近畿圏や中部圏においては2017年半ばから2018年前半にかけて分譲マンション賃料が上昇しましたが、その後その上昇は落ち著きを見せました。中部圏においては、落ち著きを見せた後、2018年の後半、再び上昇の兆しがあります。

賃料には「遅効性」という特徴があります。市況の波、価格上昇の波にやや遅れて、変化が起こるというものです。中古マンション価格は2012年の後半、2013年初め頃から上昇基調にありました。しかし、図1で見たように、じわじわと賃料上昇の兆しは見えていたもののはっきりと賃料上昇基調が見えたのは、2017年頃からでした。ですから、2019年の賃料は、都市部を中心におおむね上昇基調にあると考えられます。もし仮に、マンション価格が下がったとしても、「賃料の粘著性」から、賃料下落はその2年くらい先になると思います。
このように考えると、2019年～2020年は賃料の上昇傾向が続くと思われます。仮に市況が悪化したとしても橫ばいでしょう。

都市部では賃料上昇に加えて空室率減少傾向

貸家の著工數は2012年から2017年にかけて6年連続増えていますが、バブル崩壊以降の貸家著工數の平均約47萬戸と比べると、2017年でさえもこの平均を下回る約42萬戸です。

図2：新設住宅著工戸數（貸家）の推移（全國）

國土交通省?建設著工統計調査報告」より作成

図2からわかるように、「近年の貸家著工數はバブル」という一部メディアの指摘は當てはまらず、リーマンショック後に大幅に落ち込んでいた著工數が、少しずつ回復しているという狀況です。よって、日本全體では賃貸住宅の築淺物件がまだまだ少ない狀況にあるといえそうです。
現狀を見ると、需給バランスの崩れている（供給過剰な）エリアを除いて、空室が増えているような狀況ではありません。逆に、近年は都市部を中心に賃料上昇に加えて、空室率は減少傾向にあります。この傾向は2019年も続くと思われます。