このところ、企業(yè)の不動(dòng)産へのかかわりについて見(jiàn)直しが行われているようです。
例えば、賃貸オフィスの見(jiàn)直しが進(jìn)み、一部エリアでは空室率が少し上昇しています。また、業(yè)績(jī)悪化傾向の企業(yè)が本業(yè)とは関係のない不動(dòng)産資産を売卻している事例も聞かれます。逆に、新たに不動(dòng)産を取得したり、新たに新築物件を建設(shè)したり、「逆境こそチャンス」とばかりに、不動(dòng)産投資に取り組んでいる企業(yè)も見(jiàn)られます。
確実にいえるのは、「昨今のような狀況だからこそ冷靜になって、自社が所有する、あるいは借りている不動(dòng)産を徹底的に見(jiàn)直そう」という動(dòng)きが、日本中の企業(yè)の間で広まっているということです。
これは、「手放す」という選択だけでなく、「増やす」の選択も含めた、「企業(yè)の不動(dòng)産へのかかわりを精査する」ということを示しています。
そこで、今回はこの點(diǎn)について検討してみます。

企業(yè)が所有する不動(dòng)産、4つの分類(lèi)

企業(yè)が所有する不動(dòng)産は、「キャッシュを生む資産かどうか？」「企業(yè)にとっての位置づけ（事業(yè)への関連）はどうか？」という視點(diǎn)で見(jiàn)ると、4つに分けることができます。図１は、分類(lèi)ごとに、一般的な企業(yè)における不動(dòng)産を當(dāng)てはめたものです。

図1：企業(yè)所有の不動(dòng)産　4つの分類(lèi)

順に説明すると、「キャッシュを生むコア不動(dòng)産」は、自社が所有するビル（本社?支社）、工場(chǎng)、店舗などです。自社で所有する企業(yè)は、毎月賃料が発生するわけではないので、不動(dòng)産コストに対する概念があまりないかもしれません。それでも、不動(dòng)産を借りた場(chǎng)合の月々の賃料を把握し、事業(yè)の採(cǎi)算が本當(dāng)にとれているのかどうかを明確にすることが経営的には重要です。コア不動(dòng)産を所有する企業(yè)は、企業(yè)內(nèi)部にコスト意識(shí)を徹底させるようにするべきでしょう。
直接的にキャッシュを生まないコア不動(dòng)産は、社宅、福利厚生施設(shè)などです。従業(yè)員にとって快適で機(jī)能的な職場(chǎng)環(huán)境を作ることは、結(jié)果的に資産性の向上につながることもあり、コア不動(dòng)産の位置づけとなります。
また「キャッシュを生むノンコア不動(dòng)産」で代表的なものは賃貸住宅、賃貸ビル、貸駐車(chē)場(chǎng)などがあります。
「キャッシュを生まないノンコア不動(dòng)産」は、例えば遊休不動(dòng)産などがあります。キャッシュを生まない遊休不動(dòng)産は、まずは將來(lái)使うかどうかを精査します。そして、直接ビジネスに使わないならば、融資の擔(dān)保に入っているかどうかにもよりますが、何らかに活用する、売卻するなどを考える必要があります。

近年、賃貸住宅経営を行う企業(yè)が増えている

この遊休不動(dòng)産ですが、2003年前後くらいまでは「手放す」企業(yè)が多く見(jiàn)られました。また、「自社では所有しない」という「持たざる経営」を行う企業(yè)が増えました。
しかし、こうした「企業(yè)と不動(dòng)産のかかわり」は見(jiàn)直されており、「自社でなんらかの不動(dòng)産を持つ」企業(yè)も増え始め、2008年以降減少に歯止めがかかっています。
図2は、1993年以降5年ごとの企業(yè)が所有する「建物敷地」の利用現(xiàn)狀別數(shù)の推移を示したものですが、コア不動(dòng)産のうち、「事務(wù)所?店舗」は2008年頃から減少に歯止めがかかり、その後橫ばいという狀況です。工場(chǎng)や倉(cāng)庫(kù)については、減少していますが、これは事業(yè)転換、工場(chǎng)などの海外移転といったビジネスにおける変化が理由だと思われます。

図2：法人が所有する「建物敷地」の利用現(xiàn)況別件數(shù)の推移

國(guó)土交通省「平成30年法人土地?建物基本調(diào)査」より作成

注1：社宅?従業(yè)員宿舎以外の住宅：法人が所有する社宅?従業(yè)員宿舎を除く戸建住宅、賃貸住宅、マンションなどを指しています。

注2：調(diào)査年によって集計(jì)分類(lèi)が若干異なるので、「事務(wù)所?店舗」「工場(chǎng)?倉(cāng)庫(kù)」と合算し、「社宅?従業(yè)員宿舎以外の住宅」、「社宅?従業(yè)員宿舎」のそれぞれの件數(shù)を集計(jì)した結(jié)果を示しています。

「持つ経営」の範(fàn)囲は、ビジネスで直接使う、「コア不動(dòng)産」だけでなく、「キャッシュを生むノンコア不動(dòng)産」に広がっています。この傾向も2008年頃を境に変わっています。
黃色の棒グラフ「従業(yè)員宿舎以外の住宅」つまり、主に「賃貸用の住宅」は2008年以降増えています。これは、閉鎖した工場(chǎng)や使わなくなった倉(cāng)庫(kù)などの空き地利用として建てられた賃貸用住宅が増えたことに加えて、企業(yè)が新たに投

経済の先行きは、ある程度見(jiàn)通しがついてきたようですが、まだまだこれからという狀況です。 こうした今だからこそ、「企業(yè)の不動(dòng)産へのかかわり」を精査するチャンスだと思います。