投資市場の急回復

2020年は、「あっという間に過ぎた」と感じた方が多いのではないでしょうか。新型コロナウイ ルスの新規感染者が出始めたのが1月。3月に株価が急落、そして4月7日に7都府県に出された緊急事態宣言は、その後全國に拡大され、すべて解除されたのは5月25日のことでした。そのため、実質的に約3カ月間、各企業は本來の稼働ができないという狀況になっていました。
しかし、宣言が解除されたころには、株価は回復し、その後は上昇が続きます。年末になっても感染拡大はおさまらず、飲食業や観光産業をはじめとしてさまざまな業種が厳しい狀況である一方で、株式市場は好調が続いています。また、不動産投資市場では、國內?海外富裕層、そして機関投資家の投資意欲は相変わらず旺盛で、投資対象不動産を選びながらも積極的な「買い」モードになっています。
ここからは、2020年の新設住宅著工戸數の狀況を振り返りながら、2021年の住宅関連市況を予測したいと思います。

2020年の住宅著工數の著地と2021年の見込み

新設住宅著工統計は、毎月翌月末に公表されます。この原稿を書いている2020年12月時點で公表されているのは、2020年10月までです。
そのため、年間を通じた狀況はまだ分かりませんが、1～10月までの數字をみると、おそらく住宅著工戸數の総數は大幅減になることが考えられます。

直近5年の新設住宅著工戸數の総數（年間計）は、図１のように推移してきました。

図1：住宅著工戸數の推移

國土交通省「住宅著工統計」より作成

消費稅増稅の前後は96萬戸を超え、それ以外の年も90萬戸臺を維持している狀況でした。
また、2019年の貸家の著工戸數は約34.2萬戸で、総數に対する比率は37.8％でした。近年はおおむね40％が貸家という狀況が続いています。2020年1月～10月までの貸家の新設住宅著工戸數は、25萬5879戸でした。未発表の11 月と12月の著工數に、1～10月の平均である2萬5000戸を仮に當てはめると、年間の貸家の新設住宅著工戸數は30.5萬戸程度と想定します。
2019年から3.7萬戸の減少となります（－11％）。
貸家の新設住宅著工數が30.5戸、総數に占める貸家の比率を40％として、2020年1～12月の新設住宅著工戸數の総數を推測してみると、30.5萬戸÷40％＝76.2萬戸となります。11～12月の數字が出ていませんから、正確な數字では ありませんが、仮に11～12月が好調だとしても、80萬戸割れの可能性もありそうです。もし、11月、12月が振るわず、仮に75萬戸臺ならば、2019年比で約20％もの減少になります。

戦後、新設住宅著工戸數が大きく落ち込んだ年が3回ありました。1回目は、1973年→74年のオイルショック時で、－31％の落ち込みは過去最大です。2回目は、1990年→91年のバブル崩壊時で、落ち込みは－20％。3回目は、2008年→09年、これは記憶に新しいリーマンショックの時で－28％でした。
2019年→2020年は、この算出方法では－16％となります。仮に－15％を超えれば、これら3回に次ぐ落ち込みになりそうです。
もう少し細かく住宅著工數を見てみると、持ち家（主に注文住宅）は10月までで21.4萬戸、このペースならば年間で25.6萬戸となり、2019年比で－11％となります。分譲（主に分譲マンションと分譲戸建）の年間著地見込みは24.3萬戸で－9％となります。繰り返しになりますが、貸家（主に賃貸用住宅）の年間著地見込みは30.5萬戸で－11％となります。
この、1～10月の平均×2を加えるという算出方法ならば、総計の年間著地予測は、81.4萬戸（－11％）となり、80萬戸以上をキープすることになります。


では、2021年はどのような予測ができるのでしょうか。貸家カテゴリーについては後ほど詳しく述べますので、ここでは持ち家と分譲を中心にお伝えします。
2020年の「持ち家」の著工戸數が落ち込んだ理由は、「新型コロナウイルスの影響がおさまらない中で、今は住宅の買いどきではない」と考えた人が多かったのではないでしょうか。注文住宅は、契約までの事前の打ち合わせを何度も重 ねます。また、その打ち合わせ內容は、なかなかオンラインでは行いにくいものです。「いまは買い時でない」は、「コロナ禍による景気後退で経済的に家を買えなくなった」ということよりも、「収入的に問題はないけれど、今はわざわざ動く時期ではない」と様子を見ている人が多くいたことが想像できます。つまり、數字の落ち込みから想像するほど、“注文住宅需要は冷え込んでいない”と思います。そのため、新型コロナウイルスの感染拡大が収まれば回復に向 かい、また、2021年早期に収束すれば、反動増も考えられます。
分譲マンション?分譲戸建については、先に述べた「購買層による様子見」に加えて、コロナ禍により、モデルルーム（分譲マンション）やモデルハウス（戸建）での密狀態を避けるため、デベロッパーが販売を見合わせ?先送りした結果、発売戸數が減少したことも要因といえます。しかし、リモートワークが定著したことなどにより、一部郊外の戸建住宅の販売は好調でした。
新型コロナウイルスの影響が収まれば、デベロッパーは2020年分を取り返すためにも積極的に発売攻勢を仕掛けてくると思います。また、「買い控え、様子見」層の需要が溜まっている狀況ですので、ウイルスの収束で反動増が起こ ると思います。
そもそも、個人の住宅需要自體は、収入（所得）の先行き見通しが影響するものの、個人のライフスタイルの変化などによって常に新規の需要が生じます。コロナ禍のような特殊要因で、一時的に需要が抑え込まれたとしても、その要因 が解消されれば、再び需要が盛り上がるのが普通です。
効果的なワクチンの接種が進めば、間違いなく新築住宅の需要は回復するでしょう。2020年の新設住宅著工戸數は10％以上の減少になる見通しでも、2021年は大きな反動増が期待できそうです。

貸家の新設住宅著工戸數と2021年の賃貸住宅投資市場見通し

ここからは、貸家（賃貸住宅）について述べます。
新型コロナウイルスの影響が出はじめた2020年2～4月ごろ、貸家の新設住宅著工戸數は、全國的に落ち込みましたが、その後の回復は地域によって差が出ました。持ち家や分譲においては全國的に落ち込みましたので、少々狀況が異なります。

図2：貸家著工戸數2020年1月～10月の前年同月比の推移

國土交通省「住宅著工統計」より作成

図2は、2020年1～10月の貸家新設住宅著工戸數の主要都市別前年同月比を示したものです。これを見ると、全國合計では1～10月の全てで前年同月比がマイナスになっています。
このような中で東京の貸家は、対前年同月比で1月は＋16.8％。2月から4月まではマイナスでしたが、5月から8月はプラス、9月と10月はそれぞれ－6.1％、－12.7％と落ち込んだものの、10カ月で見ると比較的堅調だといってもいいでしょう。
東京の貸家著工戸數は、1～10月の合計數字で前年を超えています。

大阪は、4月以降、大幅なマイナスの月もありますが、それを吸収するように6月は＋46.1％、10月＋17.5％となっており、グラフはギザギザの形になっています。また、愛知や福岡は1～10月で大きく落としています。
東京が比較的堅調だったのは、投資マンション市況で、新型コロナウイルスの影響があまり見られなかったことが要因だと思われます。會社に勤務しながら賃貸経営をしている方の中には、「もう少し落ち著いてから」というマインドも見られ、やや落ち込んだようです。一方、富裕層が購入するような1棟モノのレジ物件は、昨今の株式市場が好調と同じように、好調を維持しています。
國內投資家に加え、海外投資家（主にアジア圏）も積極的に「買い」に走っているようです。こうした方々が建築主となっている物件、あるいはこうした方々への販売用物件としての建築數が増えたことが東京での貸家著工數が堅調だった要因と思われます。
この傾向は2021年以降もしばらく続きそうです。不動産投資家のアンケートを見ても賃貸住宅物件への投資意欲は旺盛です、また金融機関の融資姿勢も、リーマンショックの時のような引き締めの兆候は見られません。加えて低金利の継続 も世界的な傾向ですので、ほぼ確実だと思います。こうしたことから、東京や他の大都市の一部エリアにおける貸家著工數は好調をキープすると思われます。

2021年の貸家の新設住宅著工戸數は、地方都市の主に土地活用での賃貸住宅建築で反動増があり、前年同月比では毎月プラスになり、2019年レベルに戻るでしょう。また、大都市部では、先に述べたように堅調な數字が続くと思います。