土地活用において、その土地を活かして収益をあげるためには、「土地だけを貸す」か「土地に建物を建てて貸す」かを、最初に決めることになります。初期投資資金、期間、収益など、どちらを選ぶかで大きく異なりますので、重要なポイントになります。
「土地だけを貸す」「土地に建物を建てて貸す」のどちらがいいかは、土地オーナー様の狀況や意向により異なると思います。しかし、重要な分岐點(diǎn)ですから、それぞれのメリットと注意點(diǎn)について、しっかりと理解しておく必要があります。

土地だけを貸すパターン

「土地だけを貸す」パターンとしては、「①居住用定期借地」「②事業(yè)用定期借地」が、収 益性が高く見(jiàn)込まれるものとしてあげられますが、それ以外にも「③駐車(chē)場(chǎng)や資材置き場(chǎng)として貸 す」という方法もあります。
このパターンのメリットは、「初期投資がほとんどなく賃料（ 地代）が入ってくること」「定期期間が終われば返還されること」、そして「その後は転用が可能なこと」等があげられます。
ただし、期間については考慮が必要です。居住用定期借地は、一般定期借地権においての（土地についての）賃貸借契約となりますので、契約期間は50年以上となります。こうしたことから、寺院や大規(guī)模病院、大使館など、広い土地を「①居住用定期借地」で貸している例は見(jiàn)られますが、一般の土地オーナー様が、新たに居住用定期借地契約に基づき土地の賃貸借契約を結(jié)ぶことは、それほど多くないようです。一方、居住用以外の「②事業(yè)用定期借地」の場(chǎng)合は10年以上50年未満で賃貸借契約が可能です。
また別のメリットとしては、建物を建築しないため、賃料の受け取りスタートが「土地に建物を建てて貸す」場(chǎng)合よりも早くなります。
一方で、賃料（地代）は、建物まで含めた賃貸借契約よりも低くなります。また「③駐車(chē)場(chǎng)や資材置き場(chǎng)として貸す」パターンでは、稅務(wù)対策効果の期待が少なくなります。いずれの場(chǎng)合も契約期間中はその土地を自ら使うことはできません。

土地に建物を建てて貸すパターン

「土地に建物を建てて貸す」パターンも、「④居住用」と「⑤事業(yè)用」に分けられます。土地だけ貸すよりも高い賃料収入が見(jiàn)込めますが、初期投資と建物の維持管理費(fèi)がかかります。
居住用では、賃貸住宅、賃貸併用住宅、高齢者施設(shè)、社宅などがあります。一般的に、居住用賃貸物件は、景気に左右されにくく、安定収入が継続的に見(jiàn)込まれます。

事業(yè)用では、商業(yè)施設(shè)やロードサイド店舗、飲食店舗など、その他さまざまなパターンがあります。一度入居が決まると、一定期間（ある程度の長(zhǎng)期期間）空室になりにくく、賃料も安定しているため、安定した賃貸経営が見(jiàn)込めます。
しかし、萬(wàn)が一短期で退去が決まると、次のテナントを探す苦労（立地や周辺狀況によります）をする可能性があります。

建物建築のための資金について

居住用賃貸物件の建築費(fèi)用は、たいていの貸主の方は金融機(jī)関からの借り入れや自己資金で行います。事業(yè)用はこれらに加えて、借主サイドからの建築協(xié)力金ということもあります。建築協(xié)力金は、流通小売業(yè)系テナントなどから建築費(fèi)のための資金を預(yù)かるというイメージのものです。一般的には、この資金で貸すべき物件を建築し、無(wú)利子で賃貸借契約期間中に均等割で返済を行います（ 注：各種取り決めで異なります）。契約期間満了後の建物解體撤去については、土地所有者側(cè)が負(fù)擔(dān)することが多いようですが、これも事前に取り決めておきます。
また建物の償卻費(fèi)（減価償卻費(fèi)）を経費(fèi)算入でき、稅務(wù)対策効果が見(jiàn)込めますので、これもメリットといえるでしょう。前述の「土地だけを貸す」パターンでは、土地は減価償卻しませんので、減価償卻費(fèi)は経費(fèi)算入できません。
※稅については各々異なりますので、詳細(xì)は専門(mén)の稅理士等にご確認(rèn)ください。

「土地だけを貸す」と「土地に建物を建てて貸す」のどちらが向いているかは、所有する土地の立地、広さ、周辺の市場(chǎng)環(huán)境といった條件により異なります。どちらのパターンにおいても土地活用の方法は確立されていますし、年々進(jìn)化していますので、大和ハウス工業(yè)の擔(dān)當(dāng)者等、専門(mén)家とよく相談しながら決めましょう。

もっと詳しく知りたい方は

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