コラム vol.374
土地価格動向?賃貸住宅市況を業界関係者はどう見ているか？～不動産市況DI調査を読み解く～
公開日：2022/01/11
POINT!
?土地価格の動向では、新型コロナウイルス感染癥によるネガティブな影響はほとんどなくなっている傾向にある
?居住用賃貸物件の賃料の動向は、全國的におおむね橫ばい。空室動向では地域によりばらつきが見られた
不動産市況DI調査
DI（Diff usion Index）は、景気の動向や市況感を見る際に、分かりやすく指數化したものとして、さまざまな調査で用いられる手法です。內閣府の景気ウォッチャー調査や日銀短観（日本銀行の全國企業短期経済観測調査）などのDIはメディアも大きく報じるのでご存じの方も多いと思います。今回は、公益社団法人全國宅地建物取引業協會連合會（全宅連）が年4回公表している不動産市況DI調査の最新版「第23回調査」（注：調査時點2021年10月上旬、公表11月。不動産関連企業むけのアンケート調査で有効回答數は257）をもとに、このところの不動産市況や賃貸住宅市況について見てみましょう。
この不動産市況DI調査は、アンケートを行いその結果にウエイトをかけて算出しています。アンケートは、⑤大きく上昇（あるいは改善などポジティブなワード）、④やや上昇（同）、③橫ばい、②やや下落（あるいは減少などネガティブなワード）、①大きく下落（同）の5段階の回答から選択する方式となっています。ここでのDI指數は、ポジティブ回答順に⑤－④－③－②－①とすると、（⑤×2＋④）-（①×2＋②）÷2÷全回答者數×100の式で算出しています（「橫ばい」回答＝③は、0として計算します）ここでの算出では「大きく」に対して2倍のウエイトをかけていますが、他の調査ではウエイトのかけ方が異なることもあります。また、DI調査は主にアンケートを行うというシンプルな調査方法ですが、関係者にダイレクトに聞く手法ですので実態が見えやすいともいえ、把握しやすいと思います。
土地価格の動向
まず全國の土地価格の動向について見てみましょう。
全國の土地価格においては、前回（21年7月）と比較してDI指數は5.6でした。2020年4月、7月、10月、2021年1月の調査ではマイナスでしたが、前回調査より少し下がったものの、3回連続（おおむね9カ月）のプラスとなりました。この全國平均の數字を見る限り、土地価格においては新型コロナウイルス感染癥によるネガティブな影響は、ほとんどなくなっている傾向が見られます。また、この先3カ月後の動向予測値は全國で2.9となり、この先の伸びは鈍化する予測となっています。エリア別に見ると、関東地區では現在のDI指數9.8でトップ、また3カ月後のDI指數は6.0でこちらは近畿地區に次ぐ値となっています。
一方で、中部地區では「やや下落」という回答が他エリアに比べて多かったため、現狀のDI指數はマイナス2.6、この先3カ月後の予測値においてはマイナス7.7となりました。このほかのエリアのDI指數は全てプラスの値（中國?四國地區は±0）となっています。
居住用賃貸住宅賃料の動向
次に「居住用賃貸物件の賃料の動向」の項目を見てみます。全國では、75.4％が「橫ばい」、6.3％が「やや上昇」、17.4％が「やや下落」と回答しています。
関東地區では、「やや上昇」が11.9％と回答、また、北海道?東北?甲信越地區で25.8％が「やや下落」と回答していることが突出している點ですが、他のエリアではおおむね「橫ばい」との回答が圧倒的です。また、3カ月後の予測ですが、全國では79.2％の回答が「橫ばい」で、関東地區と中部地區を除くエリアでは、80％以上の回答が「橫ばい」となっています。
関東地區では12.2％、中部地區では7.7％が「やや上昇」と回答しており、この二つの地區では家賃上昇の可能性を見込んでいる業界関係者が他地區に比べて多くいるようです。
居住用賃貸住宅の空室動向
最後に「居住用賃貸物件の空室率の動向」です。
全國では、10.3％が「やや改善」、54.0％が「橫ばい」、32.1％が「やや悪化」と回答しています。空室率の回答は全國でかなりばらつきがあり、例えば、「やや悪化」と「大きく悪化」の
合計が最も多いのが九州?沖縄地區で、次に多いのが関東地區になっています。これら2エリアでは、「橫ばい」＋「改善」の合計が60％を切っています。これら地區は好調が続いていましたが、その調整局面に入っているのかもしれません。
しかし、この先3カ月後の予測では、全國?そして各エリアとも現狀よりもネガティブな回答の割合が減り、ポジティブな回答の割合が増えていますので、一時的なものと考えてよいでしょう。
