キャップレートとは、投資家が不動産投資を行う際にどのくらいの利回りを期待するか、つまり「不動産投資の期待利回り」のことです。通常は、不動産から得られる年間の収益（賃料収入―経費等）÷不動産価格（投資金額）で計算されます。
今回は、2021年のキャップレートの動きと、今後の予測について「第32回不動産投資短期観測調査：協力一般社団法人不動産証券化協會」のデータをもとに解説します。
※キャップレートは、不動産種別、立地（エリア）、建て方（工法）などいろいろな変動要素がありますので、ここでのキャップレートの數字は、傾向や狀況をつかむためのイメージとして捉えていただきたいと思います。

キャップレートについては、2021年3月に公開された本サイトでの連載「2020年、主要都市のキャップレートはどう動いたのか」において、新型コロナウイルスによる影響がどのくらいあったのかを、一般財団法人日本不動産研究所のデータをもとに解説しましたので、併せてお読みください。

賃貸住宅　ワンルームタイプのキャップレート

この「不動産投資短期観測調査」は毎年2回（6月と12月）、半年ごとに調査が行われます。2021年6月分（第32回分）が先ごろ発表されました。
賃貸住宅（ワンルーム）のキャップレートでは、最も低い東京港區（赤坂?青山?麻布エリア）で3.8％（前回から変化なし）、東京城南地區で3.9％（前回調査からマイナス0.05％）、東京城東地區では4.1％（前回からマイナス0.1％）でした。いずれも、コロナ禍前から大きな変化はなく、あっても0.1％程度となっており低いキャップレートが続いています。また、東京23區の主要エリアでのキャップレートの差は0.2％程度となっており、以前に比べて都心の中での差が小さい狀況になっています。説明は不要かもしれませんが、前回からキャップレートがマイナスということは、賃料が橫ばいとすれば同一條件下で価格上昇を意味し、プラスということは価格下落ということになります。
このようにワンルームマンションへの投資熱は都心中心だけでなく、城東エリアをはじめ都心周辺部まで広がっています。しかし、都心のワンルームマンションでは多少空室が出ているようです。
一過性のものであればいいと思いますが、少々注意が必要かもしれません。
東京以外の首都圏では、さいたま4.8％（前回から変化なし）、千葉4.9％（前回からプラス0.1％）、橫浜4.6％（前回からプラス0.1％）となっています。
地方都市に目をやると、札幌5.0％（前回から変化なし）、仙臺5.1％（前回からマイナス0.2％）、名古屋4.8％（前回からマイナス0.05％）、大阪4.5％（前回から変化なし）、神戸5.1％（前回からプラス0.05％）、広島5.4％（前回からマイナス0.1％）、福岡4.6％（前回からマイナス0.05％）となっています。

半年先を見越したキャップレートでは、おおむねほとんどのエリアが橫ばいとなっていますが、仙臺?広島が0.1％程度、千葉?橫浜?名古屋?福岡では0.05％程度のキャップレート上昇見込みとなっています。

賃貸住宅　ファミリータイプのキャップレート

次に、賃貸住宅のファミリータイプのキャップレートについてです。こちらも前回から大きな変化はほとんどなく、また半年先の見通しでも同様にほぼ変化の予測はありません（最大でも 0.05％）でした。
東京港區エリアは3.8％、城南エリアは4.0％、城東エリアは4.2％となっており、ワンルームタイプと大きな違いはありません。また他エリアも同様にワンルームタイプとほぼ同じとなっています。

まとめ

本調査の結果をみると、ワンルームマンション物件（1棟単位での投資?區分マンション投資）、ファミリータイプ物件とも、しばらくは現在のような低いキャップレートが続くと見られています。つまり、この調査結果だけで判斷すると、しばらくは不動産投資や土地活用投資としての賃貸住宅 投資の熱は冷めないものと思われます。