コラム vol.432

數(shù)字でみる、これから10年賃貸住宅の建て替えが進(jìn)む実態(tài)

公開(kāi)日：2022/11/30

POINT!

?1980年以前に建てられた、舊耐震基準(zhǔn)の「共同住宅の貸家」が約231萬(wàn)戸あり、今後建て替えが進(jìn)むことが予想される

建て替え期を迎える賃貸住宅が増えています。1980年以前に建てられた賃貸住宅（共同住宅タイプ＝非戸建）で、居住されている既存の物件（＝住宅ストック）數(shù)は、最新の住宅?土地統(tǒng)計(jì)（総務(wù)省：2018年）によれば、約231萬(wàn)戸あります（以下、住宅ストック數(shù)に関する數(shù)字は、同統(tǒng)計(jì)より）。歐米では100年を超える木造住宅もありますが、わが國(guó)では、木造住宅は40年程度、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の建物や建築物（集合住宅など）でも多くは60年超で建て替えられる事例が多いようです。コンクリートや鉄骨の耐用年數(shù)を考えると、100年以上の耐用は可能だとしても、「リノベーションするよりも建て替えよう」と考える所有者が多いのでしょう。
賃貸住宅においても、築30年を超えると建て替え検討をする方が増えてきます。建物の耐久性もさることながら、築古物件という扱いとなりご入居者を獲得しにくくなるという実態(tài)が、建て替え検討を促進(jìn)させるのでしょう。

築40年超の物件はどれくらいあるのか

「平成30年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査（総務(wù)省）」によれば、現(xiàn)在、住まいとして使っている住宅の総數(shù)（ストック総數(shù)）は、約5362萬(wàn)戸あり、そのうち、耐震基準(zhǔn)が変わる前の1980年以前に建築された住宅ストックは、約1160萬(wàn)戸となっています。
1980年（昭和55年）以前に建築され、今も居住されている住宅にフォーカスすると、下の表のようになります。

表：建築年別の住宅ストック數(shù)（単位：萬(wàn)戸）

	1970年以前物件	1971～80年物件	（単位：萬(wàn)戸）
	舊舊耐震基準(zhǔn)	舊耐震基準(zhǔn)
持家（戸建）	340.1	449.8
持家（共同住宅）	12.1	74.3	概ね分譲マンション
貸家（共同住宅）	60.2	170.8	賃貸集合住宅
貸家（戸建）	24.8	28.1

※貸家には、民営借家（＝一般的な賃貸住宅）だけでなく、UR、公営?公社貸家、社宅も含む
総務(wù)省「平成30 年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」より作成

現(xiàn)在の建築基準(zhǔn)法による耐震基準(zhǔn)は1981年に改定されたもので、それ以前は1971年に改定された基準(zhǔn)でしたので、改定年の前後で表を區(qū)切っています。これを見(jiàn)れば、1971年以降の賃貸集合住宅と分譲マンションが大きく増えていることが分かります。
1970年以前の物件はすでに築50年を超えていますので、建てられた物件のうち一定割合は、建て替えられたり、建物滅失後土地を売卻していたりして、再生されているものと思われます。また、特に過(guò)疎地域などでは、居住されていない住宅（≒空き家）となり、この総務(wù)省統(tǒng)計(jì)データから外れています。
表を見(jiàn)ると、現(xiàn)在も居住の用にある1970年以前に建てられた貸家（共同住宅）が60萬(wàn)戸を超えている現(xiàn)実に驚かされます。これらは、早急に建て替えを含めた検討が必要だと思われます。

公営住宅の建替え

公営住宅?公団住宅は、賃貸共同住宅の先駆けとして1960年代後半から全國(guó)に建てられましたが、築50年を超えた2000年代前半ころから建て替え検討が進(jìn)み、多くは建て替えが行われました（一部は売卻など）。舊耐震基準(zhǔn)の物件が多く、1995年に発生した阪神?淡路大震災(zāi)を契機(jī)として検討が進(jìn)みました。
その結(jié)果、分譲マンションとして生まれ変わったり、新しい賃貸住宅になったり、複合施設(shè)として再生されたりしています。
賃貸住宅の需要が比較的旺盛な地域に物件があること（駅近くの場(chǎng)所に多く存在するというわけではなく、あくまでも賃貸住宅需要が旺盛という意味です）。また、公営の賃貸住宅は、広く遍く國(guó)民に住宅を供給するという責(zé)務(wù)に基づいた建築、賃貸住宅運(yùn)営であること。こうした理由から、早めの建て替え検討が行われたのでしょう。

5年後には500萬(wàn)戸を超える、建て替え検討賃貸住宅！

表にあるように、舊耐震基準(zhǔn)の「共同住宅の貸家」は約231萬(wàn)戸あります。表にはありませんが、1981～90年の10年間に建築されて、現(xiàn)在も居住の用にある共同住宅の貸家は304.4萬(wàn)戸あり、先の10年間分に比べると倍近くなります。
これらが2025年には築35～45年となり、そろそろ建て替え検討が始まります。この建て替え予備軍とも言える物件は、統(tǒng)計(jì)データ発表から今日までの間に狀況が変わっていないとして、単純計(jì)算で合計(jì)530萬(wàn)戸を超えます。近年の年間新築貸家著工戸數(shù)は32～35萬(wàn)戸程度ですので、比較すれば、そのスケールの大きさが分かります。こうしたことを考えると、これから5年もしないうちに、賃貸共同住宅の建て替えを検討する方が増えるかもしれません。

また、分譲マンションの建て替えが問(wèn)題になっています。建築數(shù)は賃貸共同住宅の半分以下（3割～4割程度）ですが、建て替え議決に區(qū)分所有者の4/5以上の賛成が必要（現(xiàn)在3/4に改正するか検討中）で、高いハードルとなっているためです。一方、一般的な賃貸共同住宅はワンオーナーが多いので、こうした問(wèn)題は多くありません。