人口減少に伴う少子高齢化による人口構(gòu)成の変化、新型コロナウイルス感染癥の感染拡大をきっかけとしたリモートワークの増加など、賃貸住宅を取り巻く環(huán)境は大きく変化しています。
同時(shí)に、賃貸住宅の在り方、求められる賃貸住宅に対するニーズも変化しており、メリットやデメリットも変化していると言えます。現(xiàn)在の賃貸住宅経営のメリットを正しく理解し、そしてメリットを享受するための條件を把握しておくことが何よりも大切です。

賃貸住宅経営のメリット（1）長(zhǎng)期的な収益

賃貸住宅経営は、長(zhǎng)期的な収益を得ることができることが大きなメリットのひとつでしょう。その理由を挙げてみます。

家賃の安定性

長(zhǎng)期的な収益を得られる第一の理由としては、家賃の安定性が挙げられます。賃貸住宅の家賃は、景気の波や社會(huì)情勢(shì)の影響を受けにくく、変動(dòng)が起こりにくい特徴を持っています。
政府統(tǒng)計(jì)の消費(fèi)者物価指數(shù)「家賃」を見(jiàn)ても、家賃指數(shù)はここ10年間、わずかな逓減に留まっています。また、新型コロナウイルス感染癥の影響があり、多くの経済指數(shù)が落ち込んだ2020年においては、2019年よりもわずかに微増しました。

築年數(shù)が古くなっても家賃は下がりにくい

以下の表は東京カンテイの資料で、「2022年度に募集が終了した事例の賃料」を築年數(shù)別で集計(jì)したものですが、賃貸住宅の賃料は、特に都市部においては、築年數(shù)が古くなっても賃料が下がりにくいという結(jié)果が出ています。つまり、賃貸住宅の賃料は、社會(huì)情勢(shì)の変化にも強(qiáng)く、築年數(shù)の経過(guò)にも大きな変動(dòng)もなく推移するということが言えそうです。

図：築年別管理費(fèi)共益費(fèi)込賃料単価

（出典）東京カンテイのデータベース：2022年度に募集が終了した事例の賃料?シングルは1R?1K?1DK、DINKSは1LDK?2DK、ファミリーは2LDK?3DK?3LDK

世帯數(shù)は増加

すでに日本では人口減少に入っていますが、賃貸住宅に影響するのは、人口よりも世帯數(shù)です。基本的に1世帯で1戸の住居となるからです。
その世帯數(shù)を見(jiàn)ると、まだ増加を続けています。人口減少にもかかわらず世帯數(shù)が増加しているのは、単獨(dú)世帯が増加しているからで、2020年に行われた総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局國(guó)勢(shì)調(diào)査（2021年11月30日公表）によれば、全世帯のうち、38.1％が単獨(dú)世帯となっています。
また、多くの単獨(dú)世帯は、賃貸住宅に住みます。全國(guó)では、「持ち家」に住む単獨(dú)世帯が36.2％、殘り63.8％は賃貸住宅です。大都市に限れば、賃貸住宅に住む単獨(dú)世帯の割合は東京都73.3％、愛(ài)知県68.7％、大阪府68.1％、福岡県70.8％となっています。つまり、賃貸住宅に入居する?yún)g獨(dú)世帯は、増加傾向にあり、多數(shù)は賃貸住宅に住むことを考えれば、基本的な賃貸住宅ニーズは存在することになります。

國(guó)も賃貸住宅オーナーを保護(hù)

賃貸住宅を経営していくにあたって、大きな関心事のひとつが管理業(yè)務(wù)をどうするかということでしょう。賃貸住宅経営の管理には、契約はオーナーとご入居者が直接締結(jié)するものの、管理業(yè)務(wù)管理會(huì)社に委託する「管理委託」と建物所有者がサブリース會(huì)社にマンション一棟を賃貸し、サブリース會(huì)社が入居者と転貸借契約を締結(jié)する「サブリース」の2種類(lèi)があります。
サブリースは賃貸住宅オーナーにとっては多くのメリットがある仕組みですが、これまでオーナー側(cè)にとって収支が悪化してしまったり、トラブルになってしまうケースもありました。
そこで、オーナー保護(hù)を目的に、國(guó)は2020年12月15日、賃貸住宅の管理業(yè)務(wù)等の適正化に関する法律として、「賃貸住宅管理業(yè)務(wù)適正化法（サブリース新法）」が施行されました。
こうした法律の整備は、賃貸住宅オーナーとしても、安心して経営ができるように進(jìn)められていると言えるでしょう。

賃貸住宅経営のメリット（2）稅務(wù)対策

評(píng)価額による納稅額の違い

土地には、「一物四価」と言われるように、複數(shù)の価格が存在しています（基準(zhǔn)地価を含めて「五価」と言われることもあります）。それは、固定資産稅評(píng)価額、相続稅路線価、公示価格、実勢(shì)価格の4つですが、4つの価格を大まかにまとめると次のようになります。

預(yù)貯金や有価証券などは額面の価値がそのまま相続稅を計(jì)算する評(píng)価額となりますが、土地の相続稅や固定資産稅を算出する際には、それぞれの評(píng)価額が存在します。そしてこれらの評(píng)価額は、公示価格の7～8割を目安に定められています。
相続稅に関する土地の評(píng)価は、相続稅路線価や固定資産稅評(píng)価額のいずれかを採(cǎi)用して行います。路線価とは、毎年7月に國(guó)稅庁から當(dāng)年度のものが発表されるもので、道路ごとに付けられた路線価に、土地の面積をかけ、様々な調(diào)整要素を加えて土地の評(píng)価額を算出します。相続稅の課稅対象となる路線価は、國(guó)稅庁のホームページで確認(rèn)することができます。
固定資産稅評(píng)価額は、土地と家屋の評(píng)価方法を定めた「固定資産評(píng)価基準(zhǔn)」に基づいて、各自治體が個(gè)別に決定しているもので、主に固定資産稅を決定する際に用いられます。
建物の場(chǎng)合、新築の場(chǎng)合の標(biāo)準(zhǔn)的な評(píng)価額は、契約した工事費(fèi)の50～60％程度と言われていますが、住宅の規(guī)模?構(gòu)造?築年數(shù)などによって評(píng)価額は異なります。 このように、土地や建物の場(chǎng)合、実際の取引価格よりも低い評(píng)価額となるため、金融資産などよりも相続稅が低く抑えられると言われる理由です。

貸家建付地による評(píng)価減

同じ評(píng)価額の土地であっても、貸家建付地の場(chǎng)合、自用地（自己使用の土地）よりも評(píng)価が下がります。貸家建付地とは、貸家の敷地として使用されている土地のことですが、貸家（賃貸住宅）を建てた土地の場(chǎng)合、賃貸用の建物にご入居者がいますので、自分の土地であっても売卻がしにくいなど、流動(dòng)性が低くなるためです。この貸家建付地の評(píng)価額は、借地権割合として地域ごとに30％～90％と定められています（國(guó)稅庁ホームページの「路線価図?評(píng)価倍率表」の各都道府県のページより確認(rèn)できます）。

借家権割合

実際に賃貸住宅を経営している場(chǎng)合は、借地権割合に加えて、借家権割合も評(píng)価されます。借家権割合は、全國(guó)一律で30％と設(shè)定されています。
つまり、賃貸住宅を経営し、ご入居者が住んでいる場(chǎng)合の評(píng)価額は、「土地（自用地）価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計(jì)算することができます。 賃貸割合とは、実際に契約し入居されている割合です。誰(shuí)も住んでいない場(chǎng)合は、ゼロとなります。

小規(guī)模宅地の特例

小規(guī)模宅地の特例は、相続稅の負(fù)擔(dān)によって、相続人が住まいを失うことがないように定められた特例です。「被相続人の事業(yè)の用に供されていた宅地等の要件」「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の要件」という要件を満たす場(chǎng)合、限度面積まで相続稅評(píng)価額を80％または50％まで減額されます。

所得稅、住民稅

所得稅には、所得の合計(jì)額に課稅される「総合課稅」と、個(gè)別の納稅となる「分離課稅」がありますが、賃貸住宅経営で得られる所得は「不動(dòng)産所得」で総合課稅の対象となります。よって不動(dòng)産事業(yè)で赤字が発生した場(chǎng)合でも、給與所得などと損益通算することができます。損益通算とは、マイナスの所得をプラスの所得に合算して全體の所得を小さく計(jì)算できる制度ですので、結(jié)果として、所得稅が減額されることがあります。

※これら稅務(wù)に関することがらは、稅理士などの専門(mén)家にご相談ください。

賃貸住宅経営のメリットを享受するために注意しておくべきこと

立地條件を吟味する

賃貸住宅経営は、どのような地域でも上手くいくわけではありません。立地條件や周辺環(huán)境に大きく左右されます。単純に人口の問(wèn)題だけとっても、増加している地域と、既に人口が減り続ける地域では、明らかに経営の難しさは異なります。
具體的には、「最寄り駅が徒歩圏內(nèi)に多い」「スーパーやコンビニなどの商業(yè)施設(shè)から近い」「病院や學(xué)校などの施設(shè)が近い」「生活環(huán)境が良い」「企業(yè)や工場(chǎng)が近い」などといったことが挙げられますが、入居いただく方がいるかどうかを調(diào)査することが重要です。
また、現(xiàn)在は賃貸住宅需要があっても、將來(lái)、企業(yè)や學(xué)校の移転などが起これば、周辺の賃貸住宅需要は大きく減少することになりますので、將來(lái)のことも考慮しなければなりません。
賃貸住宅経営のメリットを多く享受するためには、原則として立地の良い場(chǎng)所で行うのが基本であり、今後、賃貸需要がほとんど見(jiàn)込めないと判斷される條件の土地であれば、その土地は売卻し、賃貸住宅需要が見(jiàn)込める土地を購(gòu)入し、賃貸住宅を行うのも対策の一つとなります。

周辺のニーズに合った施設(shè)の建築

立地條件に加えて、周辺のニーズ、將來(lái)性を考慮した上で、クオリティの高い、快適な住まいが実現(xiàn)する施設(shè)であれば、長(zhǎng)期的な収益を生む可能性は高まります。リモートワークを行う方もまだまだ多數(shù)存在しており、家で過(guò)ごす時(shí)間は、コロナ以前よりもはるかに増加していると言われています。周辺の方々のニーズに合った間取りや設(shè)備、デザインを持つ施設(shè)を建てることも重要です。

適切な管理と修繕

築年數(shù)が経過(guò)すると、建物や設(shè)備が老朽化しますので、周辺に新築の施設(shè)ができれば、どうしてもご入居者は新築の方へと流れてしまう可能性があります。
その対策として、価値が下がりにくいように定期的な修繕やメンテナンスが必要となります。賃貸住宅オーナーは、計(jì)畫(huà)的に修繕費(fèi)やメンテナンスの費(fèi)用を見(jiàn)込んだ上で、賃貸住宅経営を行わなければなりません。

信頼できるパートナー

賃貸住宅経営は、適切な経営を行うことで、さまざまなメリットを享受することができますが、市場(chǎng)調(diào)査から計(jì)畫(huà)、経営まで何もかも一人で行うことは難しいものです。
賃貸住宅経営は長(zhǎng)期にわたります。オーナーのニーズをくみ取り、収益を上げるための対策から稅務(wù)対策、相続に関することなど、長(zhǎng)期的に適切なアドバイスをもらうことができるパートナーの存在を欠かすことはできません。