土地を有効に活用して賃貸住宅経営を行うことは、収益を上げると同時に、地域や社會への貢獻(xiàn)にもつながる事業(yè)です。
現(xiàn)在、地域や社會において、さまざまな課題や問題が顕在化しています。特に、日本においては人口減少と少子高齢化の動きが加速しており、この変化が、今後の不動産経営にも大きな影響を與えることは間違いないでしょう。
約800萬人いるとされる「団塊の世代」人口が全て75歳となる2025年には、75歳以上の人口が全人口の約18％となり、「2025年問題」と呼ばれていますが、超高齢社會が訪れることで、さまざまな影響が起こるとされています。なかでも、「社會保障費(fèi)の負(fù)擔(dān)増加」「醫(yī)療?介護(hù)の體制維持」といった問題が提起されており、高齢者の健康を守るための施策が求められています。

超高齢社會の中、様々な社會問題を解決するために國が推進(jìn)する「地域包括ケアシステム」

超高齢社會の対策として政府が推進(jìn)しているのが「地域包括ケアシステム」です。國土交通省の資料によれば、「団塊の世代が75歳以上となる2025年を目途に、重度な要介護(hù)狀態(tài)となっても住み慣れた地域で自分らしい暮らしを人生の最後まで続けることができるよう、醫(yī)療?介護(hù)?予防?住まい?生活支援が包括的に確保される體制（地域包括ケアシステム）の構(gòu)築を?qū)g現(xiàn)」とあります。
このシステムで中心となるのは「住まい」であり、要介護(hù)狀態(tài)になっても在宅醫(yī)療や介護(hù)サービスが受けやすく、自分らしく安心して暮らせる環(huán)境整備として、高齢者向け住宅が必要とされています。
これらの課題に対しては、運(yùn)営事業(yè)者だけでなく、土地オーナーや地域が一體となって解決する必要があります。
土地を活用した、民間業(yè)者が運(yùn)営する高齢者向けの住まいとしては、下記に挙げたような施設(shè)があります。

出典：厚生労働省「高齢者向け住まいを選ぶ前に消費(fèi)者向けガイドブック」より

內(nèi)閣府の資料によれば、「日常生活において介護(hù)を必要とする程度別に一人暮らし高齢者の希望する介護(hù)場所をみると、介助の必要性が高くなると、自宅での介助を希望する人が減少し、介護(hù)施設(shè)やケア付き住宅でも介護(hù)を希望する人が増加する」となっています。

図1：「一人暮らしの高齢者」の介護(hù)場所の希望

出典：國土交通省「高齢者の住まいに関する現(xiàn)狀と施策の動向」內(nèi)「一人暮らし高齢者の意識に関する調(diào)査」（內(nèi)閣府）

また、同資料では、今後は「住まい」の選択として、「できる限り自宅で」または「地域の高齢者向け住まい?施設(shè)への転居」を「料金やサービス內(nèi)容など住宅に関する情報(bào)が地方公共団體や事業(yè)者から開示されることによって自身の判斷で選択できるようにしていく」としています。

地域包括ケアシステムでは、大學(xué)病院などの大病院での外來診療を抑制し、地域の診療所での外來診療を強(qiáng)化する方針を打ち出しています。しかし、特に地方においては、醫(yī)師の高齢化が進(jìn)み、閉鎖も増えている狀況もあり、そうした地域では、診療所へのニーズは高まっていると言えるでしょう。
土地活用の方法としては、複數(shù)の診療所と薬局が入居した、いわゆる醫(yī)療モールや一戸建の診療所が建ち並ぶクリニックビレッジ等が考えられます。

保育所建設(shè)で社會貢獻(xiàn)

労働者不足、子育て世代の社會進(jìn)出のためには、保育所は欠かすことのできない施設(shè)です。こども家庭庁の発表（令和5年4月1日）によれば、待機(jī)児童數(shù)は2,680人で前年比264人の減少となってはいるものの、保育所の開設(shè)は、少しでも働きたいと考える子育て世代には必要なことです。
新子育て安心プランの実施方針に基づく各市區(qū)町村の「新子育て安心プラン実施計(jì)畫」の集計(jì)では、2024（令和6）年度末までの4年間に、約8.5萬人分の保育の受け皿を拡大する見込みとなっています。
また、企業(yè)主導(dǎo)型保育事業(yè)、保育所等整備交付金、保育対策総合支援事業(yè)費(fèi)補(bǔ)助金など、政府より保育園が活用できる補(bǔ)助金?助成金が交付されていますので、これらを活用することで、効率的に保育園の運(yùn)営を行うことも可能です。

地球環(huán)境への貢獻(xiàn)としての土地活用

國は2050年カーボンニュートラルの実現(xiàn)に向けて、2021年8月に「脫炭素社會に向けた住宅?建築物における省エネ対策等のあり方?進(jìn)め方の概要」を取りまとめ、その中で「2030年に新築される住宅?建築物については、ZEH?ZEB基準(zhǔn)の水準(zhǔn)の省エネ性能が確保されること、2050年にはストック平均でZEH?ZEB水準(zhǔn)の省エネ性能が確保されること」を描いています。
戸建住宅と同様に、賃貸住宅やマンションにおいても、1棟全體（住棟）のZEH評価としてZEH-M（ゼッチ?マンション）が定義されています。
ZEH-Mの採用は、環(huán)境問題への貢獻(xiàn)という大きな課題に取り組むことにつながります。また、ご入居者にとっては、快適な住まいと光熱費(fèi)の削減というメリットがあり、オーナーにとっても、資産価値の向上、健全な賃貸住宅経営につながるなどのメリットがあります。
これから新築や建て替えを検討している方は、ZEH-Mの必要性を十分に理解した上で、導(dǎo)入を検討する際は、大和ハウス工業(yè)など、信頼できる専門のパートナーに相談してください。

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