賃貸住宅経営は個(gè)人で行っている人が多數(shù)ですが、不動(dòng)産賃貸業(yè)として法人で賃貸住宅経営を行っている人も少なくありません。個(gè)人にしろ、法人にしろ、賃貸住宅経営とは事業(yè)であり、経営的な視點(diǎn)が必要となります。特に法人として行っている人は、企業(yè)としての活動(dòng)ということになりますから、賃貸住宅経営企業(yè)の社長としての観點(diǎn)で捉え、経営していく必要があります。

私が稅理士としてこれまでかかわってきた法人の中には、過剰な設(shè)備投資を行ったり、無謀な契約を結(jié)んだりして、経営がうまくいかなくなった會(huì)社が數(shù)多くありました。
その背景にあるのは、殘念なことに、會(huì)計(jì)がよくわからない社長が多いという事実です。
數(shù)字に強(qiáng)くないために、売上が上がったとき経費(fèi)を使いすぎてしまうなど、會(huì)社を潰さないためのお金を堅(jiān)実に蓄えていくことができる社長は多くありません。つまり、お金があれば使ってしまう社長が多いのです。これは、真面目な人でも陥ってしまいます。業(yè)績が好調(diào)なときに人の採用や設(shè)備投資を先に考えてしまい、あとで苦しくなってしまうのです。

社長は、會(huì)社経営のための考え方?知識を身につける必要がある

最近、起業(yè)する人たちに法人化の目的を聞いてみると、多くの人が「稅金が安くなるから」と答えます。
稅金を少しでも安くしたいと思う気持ちは理解できますが、「それを目的にするのは違うのではないか…」と少々殘念な気持ちも抱いてしまいます。このように考える人は売上をさらに上げるために、効率だけを上げようと考える傾向があるのかもしれません。
稅金を安くしたいと思っているということは、それなりに売上が上がっているのでしょう。本來であれば、売上が上がったら、將來のことを考え、予算計(jì)畫や経営計(jì)畫をつくるべきなのですが、効率を追求するあまり、無茶なことを要求しすぎてしまい、振り向いたら人は誰もいなかった…というケースは少なくありません。

會(huì)社がうまく回っていかないのは、社長として必要な知識が不足していることが大きな原因の一つです。実際、社長としての教育を受けている人は、ほとんどいないのではないでしょうか。
いい社長になるためには、まず社長としてのお金に対する考え方や知識を身に付ける必要があります。従業(yè)員のときは會(huì)社からお給料をもらっていても、社長になれば立場が変わります。 たとえば100萬円の利益ができたとき、その100萬円をどのように配分すればいいのかをきちんとわかる社長は、決して多くはありません。
お金の考え方ができていない人は財(cái)産形成が難しく、會(huì)社が長く続くための盤石な財(cái)務(wù)基盤をつくることが難しくなります。社長としてやっていくためには、経営に必要な考え方や知識を身につけていかなければなりません。

會(huì)社のお金は、第三者にいつでも説明できる狀況にしておく

會(huì)計(jì)を?qū)Wんだ人ならご存じとは思いますが、稅務(wù)上、法人と個(gè)人とでは扱いが異なる部分がたくさんあります。
たとえば減価償卻資産について、個(gè)人事業(yè)者は無條件に減価償卻をしなければいけないのですが、法人の減価償卻は任意となっています。つまり、減価償卻を行ってもいいし行わなくてもいい、自分で決めなさい、という決まりになっているのです。
大切なのは、融資を申し込んだ際の銀行の対応です。減価償卻はキャッシュが減らない費(fèi)用ですが、費(fèi)用計(jì)上した場合でも実際に利益がいくらあったのかを、計(jì)算しているはずです。そして、その後の資金繰りを考えたうえで、お金を貸すかどうかを判斷しています。
銀行がお金を貸してくれる會(huì)社は、対外的に見ても認(rèn)められるよう、資産背景を含めて財(cái)務(wù)がきちんとしているものです。一方で、銀行からお金を貸してもらえない會(huì)社は、もともと返済能力がないか、もしくは過大に借りすぎているのかのどちらかに當(dāng)てはまるでしょう。また、社長が自社の財(cái)務(wù)狀況をきちんと説明できない場合も、銀行はお金を貸してくれません。

そもそも個(gè)人にしても會(huì)社にしても、會(huì)計(jì)を正しく行っていないことが問題なのです。ある程度の會(huì)社であれば、社內(nèi)に経理擔(dān)當(dāng)者がいるものです。きちんとした経理擔(dān)當(dāng)者、いわゆる番頭さん的な存在がいれば、たとえ社長からの依頼だったとしても、交際費(fèi)の使用理由が正當(dāng)でなければ、交際費(fèi)として認(rèn)めないでしょう。社長が私用でお金を使うことがまかり通るようでは、會(huì)社経営がうまくいくことは少ないでしょう。
個(gè)人事業(yè)主も、仕事のためのお財(cái)布と自分自身の個(gè)人用のお財(cái)布を一緒にするのは、いいことではありません。銀行を分ける形でも構(gòu)わないので、個(gè)人用と仕事用をきちんと分けるようにしましょう。
銀行などの金融機(jī)関で資金調(diào)達(dá)できれば用は足りるのですが、それが厳しくなってしまったときに、社長の個(gè)人口座からお金を借りる形になってしまいます。もっとも、社長から借りなければいけないことがあっても、返済をきちんと行うならば、全面的に否定する理由はありません。
ただし、社長からお金を借りる狀態(tài)に陥らないようにするには、銀行から借りられる財(cái)務(wù)狀況を目指すことが大切です。
きちんとした企業(yè)なら、銀行もそれなりの融資枠を設(shè)けています。銀行も営利企業(yè)なので、きちんとした事業(yè)計(jì)畫や返済計(jì)畫があれば、自分たちの利益のために、お金を貸してくれるはずです。

「會(huì)社の財(cái)布は自分の財(cái)布」という感覚は、持たないほうがいい

會(huì)社と社長との個(gè)人的なお金の貸し借りも、どこかできちんと解消しなければいけません。なぜなら、會(huì)社だけにとどまらず、社長個(gè)人のB/S（貸借対照表）にも関わってくるからです。
問題は、「會(huì)社の財(cái)布は自分の財(cái)布」といった感覚になってしまう社長が多いことです。これが常態(tài)化すると、會(huì)社全體の財(cái)務(wù)がわからなくなり、會(huì)社のお財(cái)布も社長個(gè)人のお財(cái)布も混同してしまいます。
銀行が會(huì)社のB/Sを見るときにも、社長との個(gè)人的な貸し借りは指摘されやすいポイントです。社長から會(huì)社への貸付（社長借入金）があると、「會(huì)社の資金繰りを本気で改善する気があるのですか？いつまで社長から借入をしているんですか？早くきれいにしてください」と言われかねません。
この借入金は社長個(gè)人の相続財(cái)産になってしまいますので、もし會(huì)社とのお金の貸し借りがあるのなら、早いうちに解消しておきましょう。

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