賃貸住宅経営は、初期投資が大きく、その投資を徐々に回収していくというビジネスモデルになりますので、最終的にどのように収益化していくのか、綿密な計畫を立てる必要があります。
その計畫がないと、確かに賃料は毎月入っていても、果たしてビジネスとして順調に進んでいるのかどうか分からないということが起きてしまいます。
そうならないためには、「損益分岐點」を十分に理解することが大切です。損益分岐點を知っているかどうかで、投資の結果も大きく変わってきます。

損益分岐點とは、利益と損失がちょうど同じになるポイント、分かれ目のことです。損は出ていないけれど利益も出ていないゼロの段階とも言え、損益分岐點よりも利益が出ていれば黒字、損失が出ていれば赤字ということになります。
仮に年間に800萬円の家賃収入を得ていたとしても、ランニングコストが700萬円かかっている場合、順調とは言えないでしょう。損益分岐點を知ることは現在の狀況を正しく把握し、賃貸住宅経営がうまくいっているかどうかを判斷する基準を知ることになります。
賃貸住宅経営を始めたころは、売上や利益などを計算してみても、その時點で順調かどうか判斷できないことがあります。賃貸住宅を経営するにあたり、利益だけでなく、これまで発生した経費、これから発生すると思われる経費についても考えていかなければなりません。そのためには、「損益分岐點」に注目する必要があります。

収入と経営にかかる費用について

賃貸住宅経営での損益分岐點を考えるにあたって確認しておきたいのが、収入と経営にかかる費用です。

収入

自身の経営している賃貸住宅の収入のうち、メインになるのは家賃です。この他にも共益費や禮金を受け取っている場合は、これらも収入になります。駐車場の賃料を受け取っていれば、これも賃貸住宅経営に関する収入です。

費用

賃貸住宅経営ではさまざまな費用（経費）が発生します。例えば、火災保険や地震保険などの保険料、不動産會社への仲介手數料、管理會社に支払う手數料など。また、賃貸住宅の共用部分の光熱費や修繕積立金、ご入居者が入れ替わる際の清掃、ハウスクリーニングの費用もあります。

損益分岐點の計算方法

収入と費用が明確であれば、損益分岐點を計算することができます。
「（費用＋アパートローンの返済額）÷家賃収入」が基本的な損益分岐點の計算式となります。
例えば、10部屋の賃貸住宅を経営しており、各部屋の家賃が10萬円だとします。アパートローンを利用していて、ローンの返済額は毎月40萬円、費用は月に30萬円としましょう。
計算式に當てはめると「（30萬円＋40萬円）÷100萬円＝0.7」となります。つまり、入居率が70％以上あれば黒字になることが分かります。
このように、損益分岐點を計算してみると、どの程度の入居率が必要なのか分かるため、経営指標のひとつになります。

損益分岐點は長期で考える

賃貸住宅経営の損益分岐點は、できる限り長期的な視點で考えることが重要です。例えば、損益分岐點が70％で、現在入居率が75％を達成できていたとします。ここだけ見ると黒字と判斷できますが、將來、突然思わぬ支出が発生する可能性もあります。大型の設備を買い換えなければならなかったり、災害などによって大規模な修繕が必要になったりすることがあります。それまで安定して黒字を出していたとしても、突発的な大きな支出があれば赤字に転落してしまうこともあります。短期的な視點だけではなく、長期的な視點で経営を見ることが重要です。

損益分岐點を上回るために

支出を減らす

損益分岐點を常に上回るためには、まず月々の支払いを抑えることです。賃貸住宅経営において、大きな負擔となるのがアパートローンです。アパートローンの返済額は、家賃収入との比率で考える必要があります。ローンの比率が家賃収入に対して高いと、前述したように、急な出費が起きた際に、すぐに収支が悪化してしまいます。さらに、損益の判斷だけではなく、金利の負擔を含めたキャッシュフローにも影響を與えますので、ローンをいくらに設定するのかは重要な問題です。
管理會社への支払いも毎月発生します。自身の収支計畫に見合った管理の業務と費用を考慮した上、依頼することが必要です。

空室を減らす

支出を減らすことができても、空室が生じ、家賃が入らない狀態では意味がありません。常に満室狀態というのは現実的ではありませんが、できる限り空室をなくすための対策が必要です。
退去者が出たあとの期間を短くする工夫や、なるべく長期で入居いただける対策が重要となります。
また、意外に大きいのが、家賃の滯納です。管理會社と協力しながら、早い段階で対処が必要です。

確定申告を行う

利益が20萬円以下の場合、基本的に確定申告を行う必要はありません。赤字経営となった場合、稅金の支払いがないと判斷し、申告をしない人もいますが、他に給與所得がある場合など、確定申告をすれば損益通算の利用が可能となります。損益通算とは、同一年度內で発生した利益と損失を相殺することですが、赤字が出た場合は、その分を所得から差し引くことができます。また、毎年確定申告を行うことで、賃貸住宅経営の経営狀態を経年で比較したり、分析したりすることもできますので、賃貸住宅経営を「経営」として運営していくためにも、確定申告は毎年行うようにしましょう。

賃貸住宅経営で長期的に収益を生み出していくためには、収益分岐點についてしっかりシミュレーションしながら、計畫を立てる必要があります。信頼できるパートナーに相談しながら進めてください。

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