なるほど納得！土地活用の基礎知識
第1回【土地活用概論】
そもそもなんで土地活用？

なぜ土地活用が必要なのか？

土地を所有されている方が土地活用を考えるときには、必ずなんらかの理由があります。
それは、相続稅の心配であったり、老後の生活費の確保であったりしますが、おしなべて共通するのは「いまある土地をどう活かすか？」という視點から始まるということです。
投資的に見れば、「土地を売卻した資金で何かをする」ということも選択肢に加えるべきですが、先祖代々引き継いだ土地を手放すには、心情的にも壁があり、どちらかというと次の世代にもその土地を引き継ぎたい。そのためのベストな選択として何かないだろうかというのが一般的な土地所有者の土地活用における著眼點のようです。

土地は資産か？

ロバート?キヨサキ氏の著書、「金持ち父さん貧乏父さん」（筑摩書房）を読んで土地活用に興味を持った方もいらっしゃると思います。
その中で、資産と負債の定義についてわかりやすい解説がされていますので、ご紹介しましょう。

• ?資産とは、「自分のポケットにお金をいれてくれるもの」
• ?負債とは、「自分のポケットからお金を奪っていくもの」

いたってシンプルで、本質を突いた指摘です。では、先祖代々守ってきたその土地はどちらなのか、改めて棚卸しをする必要がありそうです。
未利用の、あるいは低利用の土地も固定資産稅?都市計畫稅、除草?除雪などの維持管理費が容赦なくポケットからお金を奪っていきます。そして、ある段階までは決して目に見えない最大の負債、「相続稅」が場合によっては大きくのしかかってくることになります。

いざとなったら物納するよ

相続稅の話となると、「いざとなれば物納するよ」という方は少なくありません。だから、「特に土地活用はしない」ということが言外に含まれていますが、殘念ながら物納?延納といった手を打つのは平成18年度以降とても困難になっています。
平成6年度に全國で受理された物納申請數は約1萬6,000件ありましたが、平成20年度にはわずか698件になっています。
相続稅は基本的に相続人が現金で支払う必要があり、しかもそれは被相続人の死亡を知った日の翌日からわずか10カ月以內に申告と納稅を行わなければならないという基本を、改めて肝に銘じてください。

延納?物納の仕組み

相続稅の納稅において、延納、物納という選択肢が、どのような流れで決まっていくかということを整理してみましょう。

いずれにしても、簡単ではないということです。

流動性の確保

相続人は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以內に現金払いしなければならないので、保有している不動産がいざとなったら10カ月以內に現金化できるかどうかという「流動性」について見なおす必要があります。例えば、崖地／広すぎる土地／狹すぎる土地／道路付けが悪い土地／形狀が悪い土地／借地や底地／古い賃貸住宅／境界未畫定／交通の利便性が悪い／身內との権利調整が必要、などの不動産は、「売りにくい＝流動性が低い」ですから、事前に売卻して現金化したり、売りやすいように準備をしておく必要があります。

土地活用は相続にどういったインパクトを與えるか

価値の高さ、流動性の高さでいえば東京の中心「銀座」などが代表的でしょう。10萬円近い月極駐車場、10分600円の時間貸し駐車場がいつも満車になっているのが銀座です！
200m²の土地がコインパーキングになったのを見かけ、試算してみたことがあります。予想される年商を、約4,000萬円とすると、運営費や固定資産稅（更地なので原則軽減がありません）を差し引いても約1600萬円/年の手取りが見込まれます。羨ましい限りですが、相続稅を計算すると1次?2次の合計で約5億6,000萬円の納稅となります。（※試算條件：配偶者＋子2人）
そこで、7億円の借入をしてここに7階建てのビルを新築すると、納稅額をゼロに。そして、年間手取り収入を現狀の約4倍相當にあたる6,600萬円と仮定します。
このケースにおけるコインパーキングもビル建築もどちらも土地活用ですが、選択肢によって効果がまったく変わるというのが土地活用の面白いところです。
「借金は嫌い」という方は少なくありませんし、この例のように7億円も借り入れをするのには抵抗がある方も多いでしょう。しかし、そのなかで相続稅という取り立てのキツイ「隠れ借金」を背負っているということを意識している人は少數派かもしれません。 いずれにしても、

1. 1)相続人たちがもめないための「分割対策」
2. 2)被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以內に速やかに現金を用意するための「納稅対策」
3. 3)そして、納稅額をできる限り圧縮するための「稅務対策」という、これらの対策はすべて被相続人となる人が、生きているうちに「しか」できないということを忘れてはいけません。

という、これらの対策はすべて被相続人となる人が、生きているうちに「しか」できないということを忘れてはいけません。

お金がポケットに入る3つのルート

土地を「資産」たらしめるためには、土地がお金をポケットに入れてくれるようにする必要がありますが、そのルートには3つあります。

1. 1．売る＝キャピタルゲイン
2. 2．借りる＝ファイナンス
3. 3．貸す＝インカムゲイン

「売る」

例えば、「老後の生活費を確保したい」というニーズを満たしたい場合に、「売る」という選択肢を取ると、どのようになるかを検証してみましょう。
高齢夫婦ふたり世帯の生活費は「ローンなしの持家」という前提條件において月額約25萬弱といわれています（平成21年家計調査年報より）。同様に、ゆとりある老後の生活費は約38萬円です。（生命保険文化センター「生活保障に関する調査2004年」より）1億3,680萬円の現金があれば、60歳から90歳までの30年間、ゆとりを持って生活できるということになります。
このうち、標準的な會社員であれば6,900萬円程度の年金受給（夫婦合計23萬円を25年間受給した場合）が見込めますので、差額の6,780萬円（月額18萬8,000円）をどうにかする必要があるわけです。
FP的な提案であれば「老後に備えてコツコツ貯めましょう」という結論にもなりますが、平均的な會社員の生涯年収から算出した月平均の実質可処分所得23萬円の中から14萬円（退職金として3,000萬円もらえるのであれば、8萬円）を貯蓄に充てるというおよそ実現性の低いライフプランになります。
土地を売るのであれば、不足の6,780萬円を売卻で得るために8,800萬円で売れる土地があれば十分（譲渡稅20％?取得原価5％計算?売卻経費4％と仮定）ということになります。
つまり、未利用地があれば売卻も土地活用のひとつとして検討に値するということになります。

「借りる」

不動産を擔保にして、お金を借りるという選択肢もあります。
先ほどと同様に、ゆとりある生活費の不足分相當額18萬8,000円/月を、金利2％30年契約のリバースモーゲージで調達するとすれば、5,100萬円の借入が必要となり、融資額が物件評価の6割として、8,800萬円の土地があれば解決します。くしくも売卻の場合と同じ數字になりました。

「貸す」

最後に「貸す」という選択肢があります。
前記のような8,800萬円で売れる土地があった場合、定期的な収入を得るために、そこに何かを建てたりすることで、多岐にわたる選択肢が生まれることになります。
詳しくは後述しますが、求める収入（生活費の不足18萬8,000円/月）に対していくらになるかという試算をしましたのでご紹介します。

1. 選択肢1：底地として地代をもらう：10萬6,000円/月
2. 選択肢2：駐車場として貸す：5萬7,000円/月
3. 選択肢3：コンビニ敷地として貸す：61萬7,000円/月
4. 選択肢4：賃貸住宅?賃貸マンションを建てて貸す：50萬8,000円/月

商業適地であればコンビニなどに、住宅適地であれば賃貸住宅?賃貸マンションにというのがいいかもしれません。