「住宅ローン減稅」を
上手に利用しましょう

私たちのまわりにはいろいろな稅金があります。そして住宅を購入したときにも同様に、さまざまな稅金がかかってきます。住宅購入自體が大きな金額ですので、例えば消費稅（建物価格の10％相當額、土地は非課稅）などは、その金額に応じて高額になってくるでしょう。かつては政策として、消費稅増稅で住宅購入意欲に歯止めがかからないように、住宅ローン減稅によってその負擔を軽減する措置が行われていました。令和4年度には、2050年カーボンニュートラルの実現に向けた措置として、省エネ等性能の高い住宅購入に対する負擔軽減措置が行われています。では、令和6年度の稅制改正ではどのようになったのでしょうか。

令和6年度稅制改正大綱では、引き続き省エネ住宅購入の促進のための制度が継続となっています。加えて、子育て世帯、若者夫婦世帯の住宅購入の後押しをするため、住宅ローン減稅が見直しされています。

住宅ローン減稅の借入限度額及び床面積要件

出典：國土交通省ホームページ

令和6年の住宅ローン減稅の特例措置とは

住宅ローン減稅とは、年末の住宅ローン殘高の0.7％が新築住宅?買取再販は13年間、既存住宅は10年間にわたって控除される制度です。令和6年、7年入居の場合、新築住宅?買取再販の借入限度額は、長期優良住宅?認定低炭素住宅では上限が4,500萬円、ZEH水準省エネ住宅は3,500 萬円、省エネ基準適合住宅は3,000 萬円ですが、その他の住宅は令和5年までに新築建築確認をした住宅を除き、住宅ローン減稅がありません。既存住宅は、長期優良住宅?認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅いずれも、3,000萬円で、その他の住宅は2,000萬円です。ただし、若者夫婦世帯?子育て世帯が令和6年に入居する場合には一定の上乗せ措置を講ずることで、令和4?5年入居の場合の水準（認定住宅：5,000萬円、ZEH水準省エネ住宅：4,500 萬円、省エネ基準適合住宅：4,000萬円）を維持することになります。
また、新築住宅の床面積の要件を40m²以上に緩和する措置（合計所得金額1,000萬円以下の年分に限る。）について、建築確認の期限が令和6年12月31日に延長されました。

若者夫婦世帯?子育て世帯とは、40歳未満であって配偶者を有する者、40歳以上であって40歳未満の配偶者を有する者または年齢19歳未満の扶養親族を有する者と定義されています。（上記の年齢については、入居年の12月31日時點における年齢とすることを想定されています。）

このように見直しされた住宅ローン減稅ですが、計算方法を確認し、どのくらい減稅されるのかを検証してみましょう。

住宅ローン減稅の計算方法

• 年末時點の住宅ローン殘高×0.7%
• 1年間の最大控除額（住宅の種類や要件による）

毎年、上記の2つのうちいずれか低い金額が、所得稅や住民稅から控除されます。

年収500萬円の會社員?3人家族が住宅購入した場合

子どもが誕生したのをきっかけに、住宅を購入したAさんの場合で、どのくらい控除されるのか実際の數字でシミュレーションしてみましょう。

設定條件

まず対象となる住宅ローン減稅の借入限度額は、認定住宅かつ子育て世帯のため5,000萬円となります。控除額の上限は、年末のローン殘高の0.7％となり35萬円（5,000萬円×0.7％）となります。もし年末時點で住宅ローン殘高が5,000萬円以上ある場合は、最大35萬円の控除を受けることができます。

今回借り入れた金額は4,000萬円です。上記の條件で借り入れした場合の年末の住宅ローン殘高と、住宅ローン減稅の條件である殘高に0.7％をかけた金額を表にしました。

年末の住宅ローン殘高

• 単位：萬円
• 100円未満は切り捨て

表の青字部分が年末のローン殘高に0.7%をかけた金額です。この金額を住宅ローン減稅として、本來払うべき所得稅から直接引くことができます。ただし自分が払う所得稅額が住宅ローン控除可能額よりも少ない場合は、控除可能額のすべてを利用することができません。殘った部分は翌年の住民稅から控除されますが、住民稅の控除額にも上限があり、所得稅の課稅所得金額の5%（最高9.75萬円）と決まっています。そのため、稅金を多く支払っていない場合は、所得稅や住民稅の上限を超える控除は受けられません。

実際に控除される額

住宅ローン減稅は年間35萬円（長期優良住宅?子育て世帯の場合）を限度額（①）、住宅ローン殘高の0.7％（②）、もしくは所得稅と控除対象の住民稅を合計した額（③）の、最も小さい額が控除額となります。
これらの條件により、下記の表の①～③の中から最も少ない額が、実際の控除額となってきます。

• 単位：萬円
• 100円未満は切り捨て

1年目から3年目までは、③の所得稅と控除対象の住民稅を合計した額が、①の限度額や②の殘高×0.7％よりも小さいため③が控除額となります。年収を4年目ごとに30萬円の増加を仮定すると、7年目では所得稅も上がり、そのため③よりも②の殘高×0.7％の額が小さいため、②が控除額となります。表中では実際の控除額を赤枠で示してあります。なお、③について、カッコ內の數字が年間で通常支払うべき住民稅額ですが、住宅ローン減稅ができる住民稅の上限控除額9.75萬円のため、9.75萬円が加算されています。

※年収は4年目ごと30萬円の増加と仮定

赤枠の控除額をまとめた表がこちらになります。

実際に控除される額の合計

単位：萬円

実際にシミュレーションしてみると、Aさんの場合、控除額は初年度23.05萬円、減稅期間13年間の合計で約295萬円となることが分かりました。

このAさんが中古住宅（その他の住宅）を購入したの場合、借入限度額は2,000萬円、住宅ローン控除期間は10年となり、最大でも200萬円の控除額となるため、新築住宅と比較すると控除額合計は少なくなります。

住宅ローン減稅の制度まとめ

最後に、この住宅ローン減稅の制度を、これから上手に利用しようとお考えの方に向けて、細かな條件をご紹介いたします。

住宅ローン減稅制度

個人が住宅ローン等を利用して、自分が住むためのマイホームの新築、取得または増改築等を行った場合13年間にわたり、住宅ローンの年末殘高の一定割合に相當する金額を、毎年納める稅金（所得稅や住民稅）から控除される（返換される）という制度です。

適用要件

住宅ローン減稅を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

まとめ

私たちの生活にかかるお金にはいつも稅金がついてまわっています。令和3年4月1日からは內稅表記（総額表示）が義務付けられたため、商品について、いくらが本體価格でいくらが稅金なのかといった、価格內訳が見えにくくなっていたりもします。しかしながら、この住宅ローン減稅のように、稅金は納めるだけでなく、減稅措置が適用されるものもあります。いつもついて回る稅金なのですから、稅金のことをよく知り、情報を集めて、お金を上手に活用していきたいものです。

※國稅庁～「総額表示」の義務付けより