コラム vol.205-5
第5回 法人で収益不動産を購入することがリスクヘッジに！？ ～実體験に基づいた法人活用の極意～
公開日：2017/07/28
収益不動産を新たに取得する際に、個人で購入すべきか法人で購入すべきか迷われたことはありませんか？
法人の方が稅務対策の幅が広いなど、色々なメリットはありますが、今回はまったく違う視點から法人で物件を購入するメリットをご紹介します。
購入した収益不動産を10カ月で売卻
これは実際にあった事例です。Aさんは下記のような収益不動産を法人で購入しました。
| 所在地 | 埼玉県 |
|---|---|
| 構造 | RC 3階9室 |
| 築年數 | 築22年 |
| 物件価格 | 146,000,000円 |
| 年間家賃収入 | 9,360,000円（表面利回り6.4％） |
| 金融機関 | S銀行 |
| 借入金額 | 146,000,000円 |
| 期間 | 32年 |
| 金利 | 3.3％ |
| 物件購入に伴う諸費用 | 7,574,000円（自己資金でまかなっています） |
| 総投資合計 | 153,574,000円 |
上記の物件を購入した翌事業年度には次のような臨時費用の支払いがありました。
| 不動産取得稅 | 2,660,000円 |
|---|---|
| 修繕費 | 900,000円 |
このような支払いが無くても毎月のキャッシュフローは20萬円ほど赤字となり、非常に苦しい経営狀況となってしまいました。
そこで、わずか10カ月ほどしか保有しないまま売卻することになったのです。
売卻の內容は次の通りです。
| 売卻価格 | 140,000,000円（內、消費稅が4,258,000円） |
|---|---|
| 仲介手數料 | 4,456,000円 |
| 殘債 | 144,266,366円 |
| 簿価 | 146,944,000円 |
見ていただくとわかるとおり、簿価よりも売価の方が低いので売卻損になってしまいます。
そして、売価より殘債が多いので、売卻代金を買主からもらっても金融機関へ殘債を返すにあたり自己資金を追加で入れないといけません。
さらに問題だったのは、売卻した事業年度は消費稅を納めなければならない納稅事業者だったため、売価の中に含まれている消費稅を納めなければならないのです。
つまり、物件保有時のキャッシュフローは赤字、物件売卻してもキャッシュフローは赤字、そして、消費稅と法人稅の支払いをしなければいけない狀況だったのです。
次の表が物件を売卻した事業年度の貸借対照表です。「役員借入金」は、社長個人が會社のために立て替えている金額を示しています。
しかし、法人には、稅金を支払うお金もなければ、役員借入金を返してあげるお金もありません。そこで、今回の場合には消費稅と法人稅を払わないで、法人を解散させることにしたのです。
☆賃借対照表
資産の部
| 普通預金 | 300,000円 |
|---|
負債の部
| 未払消費稅 | 4,258,000円 |
|---|---|
| 未払法人稅 | 70,000円 |
| 役員借入金 | 14,350,000円 |
純資産の部
| 資本金 | 1,000,000円 |
|---|---|
| 剰余金 | △19,378,000円 |
消費稅と法人稅を払わず法人を解散
本當に払わなくて大丈夫なのかと思われるかもしれませんが、「払わない」のではなく「払えない」から払わないだけなのです。
もう少し具體的にお伝えすると、納稅義務者である法人が払えない場合、第二次納稅義務（納稅義務の拡張）により、一定の者が納稅義務を負うことがあります。
ただ、法人に財産が特にない場合は、法人が稅金を支払えなかったとしても、社長などに第二次納稅義務は及ばないので、個人として支払う必要がないのです。
この根拠條文を記載しておきます。
法人稅を滯納のまま解散?清算結了した場合の納稅義務[平成27年4月1日現在法令等]
Q：法人が法人稅を滯納したまま殘余財産を分配して解散?清算結了した場合、當該法人稅の納付義務はありますか。
A：法人が納付すべき法人稅を納付しないで殘余財産を分配して解散?清算結了した場合には、當該法人に滯納処分をしてもなお徴収すべき稅額に不足が生じると認められる場合に限り、清算人及び殘余財産の分配を受けた者等に、その分配をうけた額等の範囲內において第二次納稅義務が生じることとなります。
法人は、解散の登記をして殘余財産を分配し、清算結了の登記をすることによって消滅することになります。しかし、租稅債務を納付しない場合には清算手続きを終了したことにはならず、清算結了登記をしてもその登記は無効と解されています。
法人稅法基本通達においても、法人が清算結了の登記をした場合においてもその清算の結了は実質的に判定すべきものであるから、當該法人は、各事業年度の所得に対する法人稅等を納める義務を履行するまでは、なお存続するものとされています。
従って、法人は解散?清算結了の登記はしたものの滯納稅金がありますので、殘余財産の分配を受けた者等について、第二次納稅義務が生ずることとなります。
參考條文等：國稅徴収法第34條 法人稅法基本通達1-1-7
ホームページ支援：日本稅理士共済會
なぜこれが法人で物件を保有するメリットかというと、もし個人で物件を保有していたら、消費稅の納稅義務を免れることは難しかったからです。個人であれば、稅金の支払いが出來ないとなると、預金や自宅や車などの資産を差し押さえられてしまいますので、分割してでも払っていかなければなりませんが、このような場合だと、法人だけで話が完結できるのです。
つまり、別人格としてみられるので、個人には納稅義務が及ばず、更なる出費は無いわけです。
ただし、一點気を付けておきたいのは、稅金を支払わない代わりに、稅務署等から督促狀がきたり、稅務署（徴収官）から電話連絡があったりします。
それにより任意捜査に移行し、日時を設定して、その法人本店の捜査が開始されます。財産調査のうえ、捜査調書を作成してもらい、財産が無いと判斷されれば、數カ月後に滯納処分の停止措置がとられます。このように、稅金を支払わない代わりとして多少面倒な対応があることは覚悟しなければなりません。
