知っておきたいポイント
いつかはマイホームを買いたいと考えていても、
実際にいつ買えばよいのかは判斷しづらいものです。
用意できる頭金が少ないからと、踏み出せない方もいます。
賃貸住宅で家賃を払いながら頭金をためて購入するのと、
すぐに購入するのとではどちらがよいのかを
ファイナンシャルプランナーの山口京子さんに分析してもらいました。
頭金がなければ、家を買えない?買わない方がよいということではないのかもしれません。
今すぐローンで購入した場合
家賃10萬円のマンションに暮らしているAさんは、頭金はありませんが、4000萬円の物件（諸経費込み）の購入を検討しています。
かつては頭金として2割程度は準備してから住宅を購入すべきだとよく言われました。頭金がないと住宅ローンは借りにくいということもありましたが、現在は頭金ゼロでも借りられるケースが増えています。
以下、ここでは不動産価格の推移や稅制の影響などは取り除いて考えます。
Aさんは頭金がないまま、すぐに4000萬円を35年固定ローン（金利年1.89％、ボーナス返済なし）で借り入れるとします。月々の返済は13萬258円となり、今の家賃水準より3萬円超高くなります。完済まで計5470萬円を支払う計算になります。
なお、銀行のローンは多くの場合、遅くとも80歳になる前に完済を求められます。返済期間として35年を考えているならば、44歳までにローンを組む必要があります。
頭金をためてから購入した場合
同じく家賃10萬円のマンションに暮らしているBさんは、頭金はありませんが、頭金として5年間で毎年100萬円ずつ計500萬円をためてから、殘りの3500萬円を35年固定ローン（金利は同じ年1.89％）で借りることを考えています。Aさんに比べて借りる額が500萬円減りますので、月々の支払額は11萬3960円と、若干少なくなります。トータルの返済額は4786萬円で、頭金を加えても計5286萬円ですから、Bさんの方が有利にも思えます。
ただ、頭金を確保するまでの5年間には、家賃の支払いが発生しています。住宅にかけるお金という意味で、5年間の家賃の支払額の計600萬円を加えると、5886萬円となり、Aさんより400萬円以上増えてしまいます。
5年間で頭金500萬円を確保するには、月8萬3333円が必要です。家賃と合わせると、この間は月18萬3333円のお金がかかります。年収にもよりますが、家計にとってかなりの圧迫要因です。
経済狀況の変化も気になります。頭金をためた5年後に、金利の変動によって見込んでいた借入額、または月々の支払額で住宅ローンが組めない可能性もあります。住宅購入をするなら、低金利が続いている間がよいとされる理由です。
そして、金利はローンの実行時、つまり建物の引き渡しの時の金利が適用されるため、建築請負契約を結んだ時の金利と同じとは限りません。一般的には、契約時から半年以上先の金利で借り入れることになります。
頭金をためるよりは繰り上げ返済を
頭金を確保する余裕があるのでしたら、むしろ繰り上げ返済をうまく活用する手があります。4000萬円を今すぐ借りる一方、10年後に500萬円を繰り上げ返済することを目指すのです。月13萬258円のローンの支払いに加え、月4萬1666円を用意する必要がありますが、繰り上げ返済ができれば、総返済額は5205萬円と約265萬円圧縮でき、返済期間は30年1か月に短くできます。
繰り上げ返済する10年後までには、子どもが私立の學校に行く、あるいは車が必要になるなど予定していない出費が発生することがあるでしょう。その場合は、繰り上げ返済の額を変えるというふうに柔軟に対応すればよいでしょう。
年50萬円なら、ボーナスの中からメドを付けておく、あるいは夫婦それぞれが月約2萬円をためるなどと考えれば、十分達成できると思える方もいるでしょう。
早く買うからこそのメリット
家を早めに購入するメリットは、住宅に関する支払いを抑えることだけに限りません。返済が早めに終わることで、老後の資金を確保しやすくなります。退職金で住宅ローンを完済しようという方もいますが、年金が十分に見込めるなどがないと、その後の生活資金が心配になります。
マイホームを購入する動機としては、子どもと気兼ねなく暮らしたいと考える方も多くいらっしゃいます。子どもの成長は早いです。購入が遅れると、せっかくのマイホームで子どもと過ごせる期間が短くなるということにもなりかねません。
もちろん、家を買ったけれども、転勤や親の介護などで、泣く泣く手放さなければならないこともあります。
その場合でも、住宅は資産としての価値がありますので、売卻は可能です。ダイワハウスの住宅は、適正な価格での売卻をサポートする「スムストック」や、マイホーム借り上げ制度を活用することができます。
家はどんな人がいついくらで買っているの？
2017年度の國土交通省の住宅市場動向調査によると、初めて注文住宅を購入する人の平均年齢は39.5歳です。30歳代がほぼ半數を占め、40歳代が26.6％いますが、30歳未満も10.5％います。分譲戸建て（37.4歳）よりは少し高く、分譲マンション（39.5歳）と同水準です。
平均世帯年収は670萬円で、購入資金は平均4082萬円となっています。頭金の比率は22.5％となっています。
注文住宅を新築する場合（2回目以降の購入も含まれる）では、53.1％の人がローンを利用（ローンなしは12.3％、無回答が34.6％）しています。年間返済額は130萬円で、世帯年収に占める割合は20.4％となっています。
頭金なしでも購入を諦める必要はない ファイナンシャルプランナー 山口京子さん
住宅購入に頭金はあった方がよいことは確かです。金利分、ローンの返済額が増えてしまうからです。ただ、頭金がないからといって購入を諦める必要はありません。
まずは、これまでの家計を見直し、収入がどの程度あり、何に支出しているのかを確認してください。そして、不要な支出を削るなどして、どの程度住宅にお金が出せるかを調べてみましょう。
また、手元に資金があっても、それをすべて頭金に回すべきではありません。収入が減ったり、急な出費が必要になったりすることがあるからです。生活費の半年から1年間分と、およそ3年以內のライフイベントのお金は殘したほうがいいでしょう。
頭金がないからといって、住宅購入を先送りにするのではなく、様々なイベントがあるライフプランの中で、いつ住宅を買えばよいかをよく考えてみましょう。
PROFILE
山口京子（やまぐちきょうこ）
ファイナンシャルプランナー
幸せなお金持ちになるアドバイスが人気。フリーアナウンサーから、お金好きが高じFPに。証券外務員、生命保険、損害保険、宅地建物取引士の資格も取得。完全顧客主義のワンストップサービスを提供する。
「白熱ライブビビット」「情報ライブ ミヤネ屋」「有吉ゼミ」「がっちりアカデミー」などに出演。『「そろそろお金のこと真剣に考えなきゃ」と思ったら読む本』『お金に泣かされないための100の法則』など著書多數。
Produced by YOMIURI BRAND STUDIO
※掲載の情報は2019年2月現在のものです。
