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土地探し＆家づくり【第3回】失敗しない土地探しのために
～予算編～

土地の形狀や現狀を調べて、予算オーバーを未然に防ごう

土地を購入する前には、法的規制だけでなく、その土地の形狀や現狀を調べることが大事です。場合によっては、地盤改良などで多額の費用がかかることもあるからです。主なチェックポイントは以下の通りです。

地盤調査

主にスクリューウエイト貫入試験という方法で地盤の強度を調べて、計畫している建物の重さに耐えられるか判斷します。地盤が軟弱な場合は、基礎補強を実施。補強の種類は、深基礎、表層改良、柱狀改良、小口徑鋼管杭などがあります。いずれも建物の重さを支持層にしっかりと伝えることで、建物の沈下や傾きを防ぎます。地盤改良には費用がかかりますから、最初に地盤調査を行うことが大切です。

切り土?盛土

造成時に切り土や盛土をしている場合もあり、地盤の強度が異なる場合があります（支持層ライン）。
その際には、その地盤に対して適切な基礎補強等が必要になります。その費用が予算オーバーになりかねませんので、あらかじめ地盤の強度を測定してから総予算を検討することが大切です。

道路?近隣との高低差

道路や近隣と高低差がある土地は、敷地內に擁壁の新設?やり替えが必要になったり、階段?スロープの段數が増えてタイルなどの材料費や施工費がかさむため、平地よりも費用が多くかかります。

土地の形狀

土地の形狀は正方形や長方形などさまざまです。土地の形狀によって建物の形狀が左右されます。同じ延床面積の場合は、正方形の建物よりも長方形の建物の方が建物の周長が長くなり、その分建築材料が増えるために建築費用は高くなります（正方形?長方形とも同じ材料を使用した場合）。なるべく正方形に近い土地に、正方形?総2階のシンプルな建物を建てるのが経済的だといえます。

近隣との境界標有無の確認

近隣との境界線はトラブルの種です。境界標の有無は、土地契約前に必ず確認しましょう。萬一見あたらない場合は、隣地所有者立ち會いのもとで境界を確定し、新しい境界標を埋設した上で測量を行います。その結果、敷地面積の増減があれば法務局への申請が必要になり、資格のある土地家屋調査士に依頼するため、その費用がかかります。

インフラ（上下水道?ガス）

前面道路および敷地內に上下水道やガス管が埋設されているか調べます。埋設がない場合は新たに引き込み、もしくは古い上下水管の場合は取り換えなどで多額の費用がかかることも。前面道路の下水管に放流できない場合は、敷地內に浄化槽を設置することもあります。前面道路が私道の場合は、道路の掘削に所有者の許可が必要になるので注意しましょう。また、建設予定地の各自治體の規制に基づく対応が必要なため、土地契約前にインフラの狀況を調べておくことが大事です。

インフラ（電気?電話?メディア配線）

電気?電話線は、敷地內へ線を引き込む際、隣地をまたがないかどうかの確認を。萬一またぐ場合は、またがない場所へ電柱を新設する必要があり、時間や費用がかかります。また、プロバイダーが、電話?テレビ?インターネットなどを一括で配信するサービスも行われているので、あらかじめ初期費用や月々の費用を調べておくと安心です。

土地売買の際にかかるお金について知っておこう

土地の売買の際には、仲介手數料や各種稅金、所有権移転登記などの費用がかかります。どのようなものがあるか知ってあらかじめ予算に入れておかないと、予算オーバーにつながります。

仲介手數料

仲介物件を購入する場合、仲介手數料が必要となります。仲介手數料は〔（売買金額×3％＋6萬円）×消費稅〕が上限です（売買金額が400萬円以上の場合）。ただし、ハウスメーカー等が売主で販売している物件を購入する場合は、仲介手數料は必要ありません。

各種稅金

土地を取得したり建物を建てた場合は、不動産取得稅、登録免許稅、印紙稅などさまざまな稅金がかかります。一度だけ納付すればよいもの、毎年納付するものなどさまざまです。きちんと整理して予算に入れておかないと、予算オーバーになります。逆に、還付される稅金（住宅ローン控除）もありますので調べておきましょう。

建物などの解體費用

購入予定の土地に既存の建物、マイホーム建築に不必要な壁、植栽などがある場合は、売買契約前に解體費用が売主負擔か買主負擔かを確認し、その費用負擔について交渉します。買主負擔となった場合、費用が発生します。また、売主負擔で解體の場合、既存の建物（地中物も含む）の解體範囲を明らかにしましょう。この交渉前に、敷地の『ゾーニング』で建物の計畫イメージがあれば、どの既存物を解體する必要があるか判斷でき、予算を圧迫することを避けられます。なお、土地の引き渡し時には必ず現地で打ち合わせ通りの解體が完了しているかを確認しなくてはなりません。

農地転用費用

土地登記簿謄本の地目が「田」「畑」などである場合、農地法により農地以外に利用するのに農地転用手続きが必要になります。この手続きは、許可が下りるまでは建築できないため、希望する時期にマイホームが完成せずに、思い通りにならないケースもあります。また、地目変更の手続きは、資格のある不動産鑑定士や司法書士に依頼する場合、その費用がかかるので予算オーバーとならないように注意しましょう。

土地代金支払いのつなぎ融資

住宅ローンを利用する際は建物が完成するまでの間、賃貸住宅にお住まいの場合は、土地ローン返済金と家賃と重複しての支払いが発生します。負擔を少なくする方法としてつなぎ融資があります。マイホーム完成までの間、土地のローン返済とつなぎ融資の雙方の金利負擔などの総費用を比較して有利な方を選ぶと、少しでも予算削減につながります。

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  土地購入時にかかる費用は多岐に渡ります。ここでご説明したすべてを把握するのは難しいので、きめ細かなアドバイスをしてくれるハウスメーカーをパートナーとして選ぶことが大事です。
  ハウスメーカーに土地探しを依頼し、またはご自身でいい土地を見つけられれば土地契約前にハウスメーカーに相談すれば、家づくりという観點からトータルに親切にアドバイスしてくれるので安心です。