共働き世帯の増加、高齢化社會(huì)など、時(shí)代の変化の中で、今「二世帯住宅」が注目されています。
世帯間で家事?育児?介護(hù)などを助け合うことができ、住宅資金においてもメリットがあるからです。
また、「賃貸〈店舗〉併用住宅」も、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることで住宅資金計(jì)畫が楽になりますし、將來二世帯住宅として利用することもできます。
2015年に相続稅の基礎(chǔ)控除が4割の削減となったことで、「二世帯住宅」と「賃貸〈店舗〉併用住宅」が相続稅対策として、大きくクローズアップされることになりました。なぜ、相続稅対策になるのか？
ここでは、現(xiàn)在の稅制面のポイントと注意點(diǎn)を整理してみます。
相続稅の基礎(chǔ)控除額は2015年から次のようになっています。
基礎(chǔ)控除額の計(jì)算式
全體的に4割の削減となっています。
これにより、今まで相続稅の課稅対象とならなかった家庭も、2015年以降は課稅対象になる可能性が出てきたのです。
例えば、非相続人の相続財(cái)産額が5,000萬円で相続人が3人である場(chǎng)合
今まで8,000萬円までは課稅対象にならなかった家庭も、2015年以降は4,800萬円を超えれば課稅対象になるのです。
また、相続稅の計(jì)算上適用される稅率についても、稅率構(gòu)造の見直しが行われ、稅率の刻みが6段階から8段階に、最高稅率は50％から55%に引き上げられています。
なぜ、「二世帯住宅」や「賃貸〈店舗〉併用住宅」が相続稅対策になるのでしょうか？
親からの相続が発生した時(shí)、一定の條件を満たすと被相続人の自宅敷地の相続稅評(píng)価額を抑えて相続稅を軽減できる「小規(guī)模宅地等の特例」が適用されます。亡くなった親と相続する子どもが別々の家に住んでいる場(chǎng)合は、親の敷地だけが対象となり、相続稅の評(píng)価額が最大80％減額されますが、二世帯住宅の場(chǎng)合は敷地全體に適用されるのでとても有利になります（面積330m2まで）。
賃貸〈店舗〉併用住宅においても、賃貸部分に「小規(guī)模宅地等の特例」が適用されます。被相続人が宅地等を賃貸し、相続人が引き続き賃貸事業(yè)を行う場(chǎng)合、評(píng)価額の50％を減額することができます（面積200m2まで）。
それに、相続する土地のうち、賃貸として利用している部分に関しては「貸家建付地」として、評(píng)価額が20％ほど減額されます。これらを併用することで70％減額できる場(chǎng)合もあります。
また、建物についても、賃貸住宅の場(chǎng)合は借家の評(píng)価額となり、自宅家屋より30％減額された評(píng)価になります。これも賃貸として利用している部分に関して適用されます。
このように、小規(guī)模宅地の特例などによって相続稅評(píng)価額を大きく減らすことができるため、「二世帯住宅」や「賃貸〈店舗〉併用住宅」が相続稅対策になると言われているのです。
小規(guī)模宅地等の減額の特例（2015年1月1日～）
小規(guī)模宅地等の特例とは、被相続人等の居住の用または事業(yè)の用に供されていた宅地等がある場(chǎng)合には、一定の要件のもとに、遺産である宅地等のうち限度面積までの部分について、相続稅の課稅評(píng)価額を、一定の割合で減額する制度です。
二世帯住宅は一般的に、（1）玄関やキッチン、浴室、トイレなど自室以外の全てを共用する「共用（同居）」タイプ、（2）一部を共用する「部分共用」タイプ、（3）全てを別々に設(shè)ける「完全分離」タイプの3つに分かれます。
これまでは（1）と（2）のタイプでなければ小規(guī)模宅地等の特例が適用されませんでしたが、2014年1月より（3）の完全獨(dú)立タイプでも適用されるようになりました。これにより2世帯住宅のバリエーションが増えました。
將來親が亡くなった時(shí)に親世帯のスペースだけを賃貸に出して家賃収入を得るような資産活用も可能になっているのです。
二世帯住宅の間取りタイプ
「親子リレーローン」と「親子ペアローン」は世代をまたいでローンを組むことで借入金を増やせるメリットがあります。しかしながら、親世代の退職による?yún)霚pや親子間のトラブル、相続時(shí)の兄弟間のトラブルなど、予想もしていない事態(tài)が起こることもあります。
返済計(jì)畫については、いろんな可能性を事前に想定して、慎重に考える必要があります。
（1）親子リレーローン
親が単獨(dú)でローンを組んで、將來子どもが引き継いでいく住宅ローン。
親の年齢に限らず、子どもの年齢條件で借入期間が設(shè)定できるので、返済期間を長(zhǎng)くすることができます。また、親子の収入合算ができますので、借入可能金額を増やすこともできます。連帯債務(wù)の場(chǎng)合、それぞれ住宅ローン控除が受けられます。
ただし、親が定年退職した後の住宅ローン返済や生活費(fèi)の負(fù)擔(dān)等については、事前に話し合いをしておくことが大事です。
（2）親子ペアローン
親子それぞれの名義でローンを組んで返済していく住宅ローン。
親子それぞれでローンを組むことで借入可能金額を増やすことができます。お互いの借入金や借入期間が明確になり、それぞれ住宅ローン控除が受けられます。ただしフラット35など、區(qū)分登記が條件となる場(chǎng)合もあるので、完全分離タイプにするなど間取りに制約が出る場(chǎng)合もあります。また、住宅ローン契約が2つになりますので、手間と費(fèi)用が2倍かかることになります。
※掲載の情報(bào)は2016年3月現(xiàn)在のものです。內(nèi)容は制度運(yùn)用中でも変わる場(chǎng)合がありますのでご了承ください。
