不動(dòng)産の購入はなぜ相続稅対策になるのか?

不動(dòng)産を購入することで稅務(wù)対策になる

2015年1月1日から相続稅の基礎(chǔ)控除が減少したことに伴い、生前贈(zèng)與や相続稅に関する対策を考えている人が増えています。
生前贈(zèng)與や相続稅に関する「稅務(wù)対策」は、遺産分割協(xié)議が整って、きちんと納稅ができてこそ対策の効果が出てくるものです。
この「稅務(wù)対策」の方法の一つとして、よく用いられるのが不動(dòng)産の購入です。
では、なぜ不動(dòng)産を購入することで稅務(wù)対策になるのかをお伝えしたいと思います。

例えば、Aさんが1億円の現(xiàn)金を持っていたとします。
そのAさんが亡くなった場(chǎng)合、1億円の現(xiàn)金は相続財(cái)産となります。
その相続財(cái)産は相続稅の評(píng)価額としては1億円になり、これが相続稅の対象になります。では同じAさんが、1億円の現(xiàn)金を使って次のような土地を購入したとします。

• ?時(shí)価 1億円
• ?路線価 20萬円
• ?土地面積 400m²

この狀態(tài)でAさんが亡くなった場(chǎng)合、時(shí)価1億円の土地が相続財(cái)産となります。相続財(cái)産が土地の場(chǎng)合、土地の相続稅の評(píng)価額は1億円ではなくなります。
土地の評(píng)価額は、路線価(円)×地積(m²)で求められますので、今回Aさんの土地は20萬円×400m²=8,000萬円という評(píng)価額になり、これが相続稅の対象になります。土地と現(xiàn)金、どちらも価値は1億円ですが、相続稅の評(píng)価額は1億円-8,000萬円=2,000萬円も違ってきます。

土地を貸した場(chǎng)合はどうなるか

もう一歩踏み込んで考えてみましょう。同じAさんが先ほどの1億円の土地を、他人のBさんに貸すことになりました。
Bさんは自宅を建てて住むとともにAさんに毎月地代を払っています。
この狀況でAさんが亡くなった場(chǎng)合、この土地の相続稅の評(píng)価額は8,000萬円ではなくなります。
このように土地を貸している場(chǎng)合は、路線価×地積×(1-借地権割合)という算式に変わります。
借地権割合というのは、Bさん(借手)から見れば土地を借りて自由に使える割合であり、Aさん(貸手)から見れば土地を借りられていて自由に使えない割合ということになります。
地域によってこの割合はさまざまですが、一般的には60%～70%です。今回Aさんが購入した土地が借地権割合60%の地域にあるとした場(chǎng)合、先ほどの算式にあてはめると、20萬円×400m²×(1-60%)=3,200萬円という評(píng)価額になり、これが相続稅の対象になります。

土地ごと人に貸している場(chǎng)合

土地をBさんに貸すことによってAさんはその土地を自由に使えなくなるので、その分(60%)を減額して評(píng)価してもいいよという考え方です。 時(shí)価1億円の土地を貸すことによって、現(xiàn)金で1億円を持っていたときよりも1億円-3,200萬円=6,800萬円も評(píng)価額が違ってきました。 このように相続稅の評(píng)価額が下がり、それと同時(shí)に相続稅の対象になる額も減るため、不動(dòng)産の購入は相続稅対策になると言われているのです。 ただ、そのようなメリットがある反面、デメリットもお伝えしておかなければなりません。

1. (1) 換金しにくい
2. (2) 遺産分割時(shí)に分割しにくい
3. (3) 資産価値が下落する可能性がある

少なくともこの3つが不動(dòng)産を購入する際に気を付けておくべきところです。逆に言えば、相続財(cái)産が現(xiàn)金のままであれば(1)～(2)までのデメリットはあまり考えなくても大丈夫です。
冒頭にも書きました通り、きちんと遺産分割協(xié)議が整って、相続稅の申告期限までに納稅ができることが最優(yōu)先です。これを前提として不動(dòng)産の購入による稅務(wù)対策を行われることをお?jiǎng)幛幛筏蓼埂?/p>

借金をして不動(dòng)産を購入した場(chǎng)合、相続稅対策になるか?
まず、相続稅の基礎(chǔ)知識(shí)として知っておいていただきたいことは、相続が発生したときに亡くなった人から相続人が引き継ぐ財(cái)産はプラスの財(cái)産(現(xiàn)金?有価証券?不動(dòng)産等)だけではありません。相続が発生した時(shí)の、亡くなった人のマイナスの財(cái)産(借入金?固定資産稅の未払分等)も引き継ぐことになるのです。ただ、相続稅の計(jì)算をする上では、このプラスの財(cái)産からマイナスの財(cái)産を控除することができるので、借入金などの債務(wù)がプラスの財(cái)産よりも多い場(chǎng)合は相続稅がかからないということになります。
このような基礎(chǔ)知識(shí)をもとに、「相続開始時(shí)には借金があった方が、相続稅がかからないので不動(dòng)産のような大きい買い物をするときは借り入れをして買った方がよい!」と考える人が多いのですが、果たしてこれは正しいのでしょうか?

1つ例を挙げて考えてみたいと思います。
Aさんが現(xiàn)金1億円を持っていたとします。
Aさんはこの現(xiàn)金1億円を使って次のような土地を購入します。

• ?時(shí)価 1億円
• ?路線価 20萬円
• ?土地面積 400m²

現(xiàn)金1億円は相続財(cái)産の評(píng)価額においても1億円ですが、土地は路線価×土地面積=相続財(cái)産の評(píng)価額ですので、20萬円×400m²=8,000萬円が評(píng)価額となり評(píng)価が下がることは先ほどお伝えした通りです。
結(jié)果、2,000萬円が節(jié)稅の対象額となります。

財(cái)産狀況表(自己資金編)

それでは、同じAさんが手元にある現(xiàn)金1億円を使わずに、1億円の借り入れをして先ほどと同じ時(shí)価1億円の土地を購入してみたらどうなるでしょうか。
まず購入前の狀況は先ほどと変わりません。
ただ、今回は借り入れをしますので、借り入れによってプラスの財(cái)産(現(xiàn)金)が1億円増えるとともにマイナスの財(cái)産(借入金)も1億円増え、トータルとしてはプラスの財(cái)産2億円-マイナスの財(cái)産1億円で殘りは1億円のプラスになっています。
ここまでの狀況をみると、借り入れをしても購入前と何も変わっていないことが分かります。

では、この借り入れた1億円を使って土地を購入すると
プラスの財(cái)産:1億円(現(xiàn)金)+8,000萬円
(土地)=1億8,000萬円
マイナスの財(cái)産:1億円(借入金)
となり、トータルとしては8,000萬円になります。
結(jié)果、2,000萬円が節(jié)稅の対象額となります。

財(cái)産狀況表(借入編)

こう見てみると、自己資金を出して土地を購入した時(shí)と、借り入れをして土地を購入した時(shí)の最終的な評(píng)価額も節(jié)稅の対象額も全く変わりません。
つまり、「借り入れはしてもしなくても結(jié)果は同じ」ということです。
以上のことから、借金があるから相続稅対策になったのではなく、借り入れてきた現(xiàn)金1億円が土地に変わったために相続稅対策になったと理解することが正しいのです。
借金をしなくても相続稅評(píng)価額を減額させることはできますので、「借り入れをして購入した方が相続稅対策になる」という迷信には今後もご注意ください。