配偶者への不動産贈與は稅務対策になる？！

贈與稅の配偶者控除

マイホームを配偶者へ贈與するときのことを考えてみましょう。
原則、お金や物品の贈與をした場合には、贈與稅の課稅対象となりますが、一定の要件を満たす夫婦間でのマイホームの贈與については、基礎控除110萬円とは別に、最高2,000萬円まで非課稅となる制度が設けられています。それが、「贈與稅の配偶者控除」です。なので、マイホームの評価額－基礎控除110萬円－2,000萬円＝0であれば贈與稅は非課稅ということです。
ただしこの控除を受けるためには、下記の要件を満たさなければいけません。

1. 1. 婚姻期間が20年以上であること
2. 2. 今までに配偶者控除を受けていないこと（同一夫婦間で1度だけ）
3. 3. 贈與財産は、居住用不動産又は、居住用不動産の取得資金のいずれかであること
4. 4. 贈與を受けた年の翌年3月15日までに贈與された（又は取得した）居住用不動産を居住の用に供し、その後も引き続き居住する見込であること
5. 5. 贈與稅の申告をすること

マイホームの評価額が2110萬円を超えそうなら……

贈與する居住用不動産は、「1.土地と家屋の両方2.家屋だけ3.土地だけ」の3通りあります。もし、土地だけの贈與をする場合、その土地が高額で評価額が2,110萬円を超えそうなときは、持分を贈與していきます。わざわざ分筆して贈與する必要はありません。例えば、土地の評価額が1億円で、贈與稅をゼロで贈與したいときは、2,110萬円／1億円＝0.211となりますので、持分1000分の211を贈與し夫婦共有財産にします。

譲渡稅のことまで考えるのなら……

この配偶者控除を適用して、マイホームを夫婦の共有財産にしておくと、將來自宅を売卻する際に、「居住用財産の売卻益に対する3,000萬円の特別控除」という特例を夫婦で適用することができるため、合計で6,000萬円の売卻益まで稅金がかからなくなります。3,000萬円の特別控除の特例は、土地の場合、家屋とともに譲渡する土地に限られるため、譲渡稅がかなり出そうな場合は、マイホームを配偶者に贈與する時に家屋部分も贈與しておくことが必要になります。

稅務効果

贈與稅の配偶者控除を使うとどれくらい稅務効果があるのか考えてみました。下記の表をご覧ください。これは、相続人が配偶者と子ども一人というケースで、配偶者控除を受けた場合と受けなかった場合の相続稅額を比較してみました。
このように、遺産が高額になるほど大きな稅務効果を発揮します。これは、超過累進稅率の高い部分に相當する稅額が減少するからです。

注意するポイント

あくまで優遇されるのは贈與稅だけであり、その他の移転コストは通常の贈與と同様に課稅されます。登録免許稅や印紙稅などの登記費用はもちろん、不動産取得稅も課稅されますので注意してください。特に不動産の名義変更（所有権移転登記）にかかる登録免許稅は『相続』のときと『贈與』のときでは、下記のように稅率が大きく違うことも知っておいてください。

• 相続による名義変更：1000分の4
• 贈與による名義変更：1000分の20（5倍）