M&Aとは、英語のMergers and Acquisitions（合併と買収）の略で、企業(yè)の合併や買収の総稱を指しますが、CREを含めたM&Aは非常に活性化しています。

市場(chǎng)の変化を受けて加速するM&A

どの業(yè)界においても人口減少や人口ピラミッドの変異によって、國內(nèi)市場(chǎng)の成長は難しくなっており、世界を相手にするグローバルマーケットの中での戦いを余儀なくされています。もはや安心できる市場(chǎng)などないといっても過言ではないでしょう。
ひとつの市場(chǎng)に何千もの企業(yè)が存在する業(yè)界から、少數(shù)の大企業(yè)が多數(shù)の中小企業(yè)を買収し、グループ化していくM&Aがますます増えていくものと思われます。
また、業(yè)界全體のパイが縮小していく中で、業(yè)務(wù)の効率化や利益率向上を追求するとなれば、こうした?jī)A向がさらに加速していくことは避けられないでしょう。

株式會(huì)社レコフの調(diào)査によると、M&Aの件數(shù)は近年右肩上がりに増加傾向です。1990年には年間約700件程度でしたが、2000年代に入ってから以降急増し始め、リーマンショックや東日本大震災(zāi)の影響により一時(shí)的には減少したものの、2018年には4,000件近いM&Aが実施されました。今やM&Aを考えることは、これからの企業(yè)戦略において不可欠なものになりつつあるといっていいでしょう。

図：1985年以降のマーケット別M&A件數(shù)の推移

出典：レコフデータ

M&Aのポイントとなる「CRE戦略」

M&Aを?qū)g施するうえでは、市場(chǎng)の中でいかに生き殘り、企業(yè)価値を高めることができるか、という點(diǎn)を追求していくことになりますが、そこで重要なポイントのひとつになってくるのが、企業(yè)の保有する不動(dòng)産「CRE」を含めた企業(yè)価値という點(diǎn)です。
企業(yè)を買収する際には、その「企業(yè)価値」を測(cè)り、買収価格を算定するためにデューデリジェンス（対象企業(yè)の資産の調(diào)査）が行われます。
その企業(yè)価値には、その企業(yè)が保有する不動(dòng)産が含まれることになります。
不動(dòng)産などの資産は、歐米を中心に、DCF法（事業(yè)から生み出すキャッシュフローをベースにして算定され、キャッシュフローの合計(jì)額から時(shí)間軸やリスクに対する割引額を減額して算出する方法）と呼ばれる手法で算出されることが多くなっています。
つまり、企業(yè)価値の算定においては、不動(dòng)産そのものの価値よりも、その不動(dòng)産という経営資源を有効活用して得られる將來の価値、利益、キャッシュの金額を見ることになります。
當(dāng)然のことですが、企業(yè)が持つ不動(dòng)産などの豊富な資産が、時(shí)価純資産価額において株式時(shí)価総額よりも高額となっている企業(yè)（株式公開企業(yè)）は、M&A（買収）のターゲットになりやすくなるでしょう。

また、事業(yè)としてのM&A、事業(yè)継承のためのM&Aとも異なり、投資ファンドに代表されるような、投資に対するリターンを目的にしたM&Aも少なくありません。
そうしたリターンのみを目的とした投資は、優(yōu)良な不動(dòng)産を抱えながら、有効活用できていない企業(yè)は格好のターゲットとなってしまうでしょう。
企業(yè)不動(dòng)産の取得を目的としたM&Aを「不動(dòng)産M&A」と呼ぶこともあるほどで、企業(yè)不動(dòng)産を保有する企業(yè)は、常に自社が保有する不動(dòng)産と経営戦略との整合性を考え、自社不動(dòng)産の有効活用について考えておかなければなりません。
企業(yè)の持つ不動(dòng)産を有効活用していないと企業(yè)価値が下がり、買収される場(chǎng)合も低い価格で買収されることになりかねません。

CREの有効活用によって企業(yè)価値を高める

今後M&A市場(chǎng)が活性化すれば、買収する側(cè)とされる側(cè)、どちらにとっても、今後さらにCRE戦略の重要度は高まることが予想されます。
企業(yè)としては、M&Aや投資に対する防衛(wèi)という観點(diǎn)からも、適切なCRE戦略を行うことで、日ごろから企業(yè)価値を上げておくことが重要です。企業(yè)価値を上げておけば、企業(yè)の統(tǒng)合においても有利に働きます。
株式交換を利用した企業(yè)の統(tǒng)合の場(chǎng)合、買収企業(yè)の企業(yè)価値が高いほど少ない株で統(tǒng)合できますし、買収される側(cè)も、自身の企業(yè)価値が高いほど、多くの株を取得することになります。
その逆で、敵対的買収の対象になりやすいのが、簿価が低く、収益性の低い不動(dòng)産を所有している企業(yè)です。こうした企業(yè)を買収した投資家は、最終的には事業(yè)を廃止したり売卻したりすることで不動(dòng)産の売卻益を得ようとします。
別の見方をすれば、CREを有効活用するだけで、その企業(yè)の価値を高めることができるということでもあります。そうやって企業(yè)価値を上げておき、その後すぐに売卻するという手法をとる企業(yè)も少なくないほどです。
自らのCRE戦略によって不動(dòng)産価値を高め、企業(yè)価値も上げ、M&Aを積極的に活用して企業(yè)を買収し、その企業(yè)が持つ不動(dòng)産を、自身のCRE戦略によってさらに価値を高め、さらに企業(yè)価値を高めるというサイクルをつくることも可能です。
こうした事業(yè)戦略も、CRE戦略の持つ目的のひとつといえるでしょう。