ペット共生の「京和風(fēng)」が生産緑地の悩みを解決！

公開日：2021/06/30

生産緑地の2022年問題

2021年1月、都市部でありながら緑地も多く殘る、東京都西東京市の豊かな街並みに、ヴァンヴェール碧が完成しました。敷地面積およそ517坪、2階建て、間取りは1LDK?2LDK?3LDK合わせて18世帯、京町家風(fēng)の外観と和の外構(gòu)が目を引く、ペット共生型のコンセプト賃貸住宅です。

以前は生産緑地で、造園業(yè)で使用する植木の生産などを行っていました。生産緑地には、2022年問題といわれる、指定解除の問題があります。解除後は稅の優(yōu)遇措置が受けられなくなることから、オーナー様は特定生産緑地として延長するか、土地を売卻するか、あるいは別の用途に使うかという選択を迫られています。
今回、ご高齢のご両親に代わって土地活用を進(jìn)めてきた、オーナー様ご子息の下田様は、生産緑地を解除し、賃貸住宅を建てるというご決斷をされました。「元々父が造園業(yè)をしていましたが、高齢で引退し、私も會社員だったので、家業(yè)を継ぐことは難しいと思い、解除することにしました」と、解除の理由について話されています。

生産緑地を解除し、賃貸住宅を建築するという今回のプロジェクトの指揮を執(zhí)った、大和ハウス工業(yè)の近藤は、まず資金面での対策を検討しました。生産緑地の解除となると、稅制面の優(yōu)遇がなくなってしまいます。固定資産稅や相続に関する稅務(wù)対策、さらに、収入の対策を合わせて進(jìn)めていきました。
稅務(wù)対策や収支計(jì)畫の試算には、大和ハウス工業(yè)が獨(dú)自に開発したPDBシステム（Personal Data Base System）を活用。徹底したシミュレーションの結(jié)果、相続時の納稅資金を確保する必要が判明します。この結(jié)果から、近藤は、生産緑地全體のおよそ7割を活用し、3割を納稅資金として殘す、部分解除が最適であると判斷しました。この提案に対し、下田様は、「ある程度、自分でも相続の金額の想定はしていたのですが、PDBシステムで提案をしていただき、數(shù)値で示していただいたので、とてもわかりやすくて、それがよかったと思います」と評しています。

個性が光る、ペット共生型和風(fēng)賃貸住宅

すでに所有されている1棟目の賃貸住宅がハイグレードタイプということもあり、2棟目となる今回の計(jì)畫では、下田様には、「何か個性があるようなものを建てたい」というご要望がありました。さらに、このエリアは競合する賃貸住宅が比較的多く、その中でより競爭力のあるものにする必要がありました。そこで近藤は、京町家風(fēng)の要素を取り入れた「セジュールウィット京和風(fēng)」を提案します。また、最近ペットを飼う方が増えてきているということを踏まえ、ペット共生型というコンセプトを合わせて提案しました。

設(shè)計(jì)を擔(dān)當(dāng)した大和ハウス工業(yè)の牧田は、個性際立つ和風(fēng)の外観を引き立てるため、試行錯誤を重ねました。路地が長く、奧に広い敷地だったため、コの字型の1棟とすることで、敷地を有効活用しました。各世帯の玄関をコの字の內(nèi)側(cè)に向けることで、法的に必要になってくる避難通路を効率よく確保しつつ、中庭のような囲われた空間に仕上げることができます。
外構(gòu)は、造園業(yè)を営んでいたオーナー様が選んだ石をはじめ、四季を感じられるような植栽を配置。ご入居者同士のコミュニケーションの場となる、アプローチ空間となっています。
他にもさまざまな工夫を施しました。ペット共生型というコンセプトのもと、ペット用の足洗い場やスロップシンク、キャットウォークを設(shè)置。また、コロナ禍でニーズが高まっているテレワークデスクを完備、さらにおうち?xí)r間を充実させる大型のキッチンを?qū)毪筏蓼筏俊?br>
こうして、単身の方からファミリーまでご入居いただけるような、全12タイプの間取りが完成しました。賃貸住宅の競合の多いこのエリア、引渡し後の反応も上々です。近藤は、「実際に建物を見に來られた方が、入り口の辺りで立ち止まって、寫真を1枚撮られるような方が多くいらっしゃいました。また、設(shè)備面や內(nèi)裝も気に入っていただけていますし、ペット共生型ということで、ペットを飼われている方も実際にご入居いただいております」と話します。

生産緑地の解除で決斷した今回のプロジェクトについて、下田様から以下のようにご評価いただきました。

生産緑地のお悩みをペット共生型和風(fēng)賃貸住宅で解決した今回の土地活用。成功の鍵は、PDBシステムを利用することで適切な相続対策に気づき、生産緑地を一部殘す判斷ができたことです。將來を見據(jù)え、安心できる資金計(jì)畫を立てられるパートナーの存在がとても重要です。